ANNECY
Jean-François Berthier, Axite CBRE Annecy :
Comme l’ensemble du département de la Haute-Savoie, Annecy résiste globalement au ralentissement économique en cours
- Les bureaux
Le stock a largement progressé, en raison de l’arrivée de locaux anciens, souvent libérés par des utilisateurs ayant retenu des locaux neufs ou récents, et le ralentissement de la demande placée. Par ailleurs, 71,24 % du stock est proposé à la location.
La demande placée enregistre un recul de 29,2 % qui s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, si 2013 avait connu un niveau élevé de constructions clés en mains, aucune opération significative n’a eu lieu en 2014. Par ailleurs, comme en 2013, on note l’absence de grandes transactions supérieures à 1.000 m². Enfin, le segment des transactions comprises entre 400 et 800 m² a été moins actif qu’en 2013. C’est donc essentiellement sur la base des opérations moyennes que s’est construit le marché.
- Chiffres clés bureaux :
• Stock au 31 décembre 2014 : 41750 m² (+10,5 %)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 24 170 m² (-29,2 %)
- Les locaux d’activité et entrepôts
Le stock en locaux d’activité et entrepôt atteint son plus bas niveau depuis 5 ans et a connu un recul historique de 22,7 % en un an. Des actifs significatifs ont en effet été loués ou vendus au premier semestre de 2014. En parallèle, les entreprises sont très prudentes en raison de la conjoncture et diffèrent leurs projets. De ce fait, on enregistre peu de nouvelles entrées en stock et ce dernier est de plus en plus inadapté à la demande. La faiblesse et l’inadéquation du stock sont d’ailleurs le frein essentiel à la progression de la demande placée, car la demande exprimée reste à un bon niveau. Mais contrairement au bureau, le stock se répartit équitablement entre la vente et la location.
La demande placée recule, touchant principalement le marché des clés en mains et des comptes propres.
- Chiffres clés locaux d’activité et entrepôts
• Stock au 31 décembre 2014 : 62 500 m² (-22,7 %)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 86 200 m² (-14,2%)
BOURGOIN-JALLIEU
Florent Montauriol, Axite Bourgoin-Jallieu :
Le marché des bureaux s’est maintenu, avec une surface moyenne de transaction à 200 m² contre 230 m² en 2013. Si le nombre de demandes exprimées par les utilisateurs a progressé de + 20 % sur l’année, elles portent exclusivement sur des surfaces < 1 000 m² et de préférence qualitatives. Cependant, le volume d’offres vacantes ou disponibles à court terme se fait rare. Ainsi, même si la part du neuf en représente près de la moitié, le stock immédiat s’inscrit à la baisse pour la troisième année consécutive. Même si elle reste très limitée avec 1 600 m², l’offre future certaine permettra d’alimenter le stock en surfaces neuves d’ici 2015. Les loyers restent globalement stables sur l’ensemble de l’agglomération. Le loyer « prime » se maintient à 168 € HT HC/m²/an à Bourgoin-Jallieu.
- Chiffres clés bureaux
• Stock au 31 décembre 2014 : 17 800 m² (-26%)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 7 300 m² (+18%)
En ce qui concerne les locaux d’activité, la demande exprimée est restée soutenue en 2014. Elle porte principalement sur des surfaces comprises entre 400 m² et 1 000 m². Et malgré une baisse, la demande placée a atteint un niveau correct, avec notamment une activité dynamique sur les grands créneaux puisque 5 signatures portant sur des surfaces > 4 000 m² ont été recensées. La taille moyenne des transactions s’établit ainsi à 1 160 m². Quant au stock immédiat, il est en hausse, retrouvant son niveau de 2012. Cette évolution est la conséquence de la remise sur le marché de sites logistiques restructurés en locaux d’activités, à l’image des 24 000 m² précédemment occupés par ED, et désormais proposé en lots à partir de 1 800 m². L’offre immédiate est de bonne qualité avec une part du neuf s’élevant à près de la moitié du stock. Selon la localisation et la qualité intrinsèque des locaux, les loyers pour du neuf/restructuré s’échelonnent toujours entre 58 € et 85 € HT HC / m² / an et le seconde main entre 35 € et 58 €.
- Chiffres clés locaux d’activité
Stock au 31 décembre 2014 : 89 000 m² (+13 %)
Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 43 000 m² (-16%)
CHAMBERY
Xavier Troillard, Axite CBRE Chambéry :
Une offre en décalage avec les besoins des entreprises
- Les bureaux
Après avoir progressé au cours des dernières années suite à de nombreuses livraisons, le stock d’offres de bureaux a diminué en 2014. Les surfaces neuves / restructurées sont majoritaires (58 %du stock). L’offre immédiate reste principalement concentrée autour d’Aix-les-Bains, Savoie Technolac, Savoie Hexapole, Challes-les-Eaux, Bassens et Alpespace. Ces offres apparaissent toutefois en décalage avec les exigences des entreprises qui mettent l’accent sur la proximité des services, des transports en commun que seul le centre-ville de Chambéry peut allier. En raison d’une situation économique compliquée et sans perspectives d’améliorations majeures, les budgets alloués par les entreprises en matière d’immobilier restent comprimés et la demande placée marque donc une baisse. Quant aux prix, le niveau du stock d’offres neuves proposées dans l’agglomération a tiré les valeurs faciales à la baisse, les avantages commerciaux ayant eu tendance à augmenter
- Chiffres clés bureaux
• Stock au 31 décembre 2014 : 17700 m² (-7,8 %)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 17500 m² (-7,6 %)
- Les locaux d’activité et entrepôts
Du côté des locaux d’activité, en l’absence de construction, les problématiques d’obsolescence du parc restent prégnantes. Ainsi, les seuls bâtiments récents mis sur le marché découlent des comptes-propres dont les occupants mettent une partie à la location ou à la vente. Les offres anciennes sont principalement proposées entre Aix-les-Bains et Montmélian. En 2014, la demande placée a baissé sur l’ensemble des créneaux et dans tous les secteurs, avec des valeurs elles aussi en diminution.
- Chiffres clés locaux d’activité et entrepôts
• Stock au 31 décembre 2014 : 68000 m² (-7,8 %)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 52 000 m² (-7,6 %)
GRENOBLE
Hugues de Villard, Axite Grenoble :
2014 a été une année compliquée pour le marché à Grenoble
- Les bureaux
La demande placée a chuté de – 38 % en un an. Grenoble intramuros et Meylan / Montbonnot demeurent les secteurs les plus plébiscités. Nous avons par ailleurs constaté l’absence de livraison d’immeubles neufs, ce qui participe à la baisse du stock d’offre immédiate et surtout de sa qualité (7 % de neuf / restructuré).
- Chiffres clés bureaux :
• Stock au 31 décembre 2014 : 104 700 m² (-10%)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 31 500 m² (-38 %)
- Les locaux d’activité et entrepôts
Malgré une hausse du stock, la part du neuf / restructuré, déjà très faible, s’est réduite de moitié (2 %). Par ailleurs, les offres de grandes tailles (> 5 000 m²) et les petits bâtiments (< 700m²) font défaut. Aucune offre future certaine n’est observée. Du côté de la demande, nous observons une baisse importante de celles exprimées par les TPE et artisans. En revanche, les demandes des grandes entreprises se sont maintenues avec des objectifs de rationalisation et d’économie.
Le volume placé a doublé par rapport à 2013. Un bond qui s’explique par le report de transaction, par une augmentation du nombre d’acquisition, mais surtout du poids de 3 transactions > 5 000 m² dont une majeure : Grenoble Logistique Distribution, le plus grand logisticien de l’agglomération s’est fait construire 36 000 m² d’entrepôts Classe A à Villard Bonnot.
- Chiffres clés locaux d’activité et entrepôts
• Stock au 31 décembre 2014 : 132 500 m² (+10%)
• Surfaces commercialisées au 31 décembre 2014 : 143 530 m² (+9%)
VALENCE :
- Les bureaux
Le stock de bureaux se compose de 38% de locaux neufs (2 programmes en cours de pré commercialisation) et de 62% d’actifs anciens. L’offre locative tous produits confondus est majoritaire : 63% du stock. On trouve peu de grandes offres (une offre de 3.500 m² de bureaux neufs à ALIXAN, Ecoparc ROVALTAIN et une offre de 1.262 m² de bureaux rénovés à BOURG DE PEAGE en centre ville). Pour 2014, la demande placée s’est faite en périphérie à 90%.
- Chiffres clés bureaux
• Stock au 31 décembre 2014 : 35 700 m² (+9,8%)
• Surfaces commercialisées : au 31 décembre 2014 : 7 200 m² environ (-10%)
- Les locaux d’activités et les entrepôts
En matière de locaux d’activité et d’entrepôt, le stock est en nette progression par rapport à l’année 2013 en raison de la conjoncture économique entraînant des regroupements d’entreprise, des liquidations, des fins de baux non renouvelés. Parallèlement, on note, concernant les principales transactions, que la construction de bâtiments neufs a été un élément moteur sur VALENCE, ainsi que les extensions en compte propres.
- Chiffres clés locaux d’activité et d’entrepôt
• Stock au 31/12/2014 : 110 096 m² (+24%)
• Surfaces commercialisées : 60.000 m² (+29%)