Vous souhaitez acheter ou louer des bureaux sur le Sillon Alpin ? Découvrez quelles ont été les évolutions des loyers et prix de vente prime ces 5 dernières années sur Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Grenoble ou encore Valence. Des chiffres qui prouvent une fois de plus le dynamisme et l’attractivité de ce territoire !
Les tarifs de l’immobilier de bureaux sur Annecy
Sur Annecy et son agglomération, le marché des bureaux a connu une hausse raisonnée de ses loyers : +4% entre 2017 et 2022 sur les loyers prime. Ce sont essentiellement les biens anciens qui viennent doper cette évolution passant de 125 à 160 € HT/HC/m²/an. L’offre neuve et récente voit elle aussi ses loyers évoluer respectivement de 240 à 250€ et de 180 à 185 € HT/HC/m²/an. Pour l’avenir, la vraie question réside dans l’accélération des hausses de loyer, matérialisée par de fortes progressions des indices de référence (ILAT ou ILC) et dans les réactions des utilisateurs, par ailleurs confrontés à l’envolée des coûts énergétiques.
Le constat est plus tranché sur les prix de vente avec une hausse de la valeur prime de 17% sur 5 ans, passant ainsi de 2800 à 3300 € HT/m². L’immobilier professionnel ancien a également augmenté de 1500 à 1800 € HT/m². C’est l’offre récente qui voit ses valeurs s’envoler en passant de 2000 à 2700 € HT/m² sur cette même période. Rien ne présageant une baisse du coût de la construction, la rareté de l’offre ne devrait pas permettre des ajustements à la baisse significatifs. Tout dépendra de la tenue de la demande future. Le coût entraîné par les nouvelles réglementations thermiques va lui aussi devoir être absorbé par les investisseurs et les utilisateurs. Il est pour l’instant assez méconnu et dépendra des caractéristiques de chaque immeuble.
Quel budget pour acheter ou louer des bureaux à Bourgoin-Jallieu
En Nord-Isère, malgré des contextes économiques parfois difficiles, les prix sont restés relativement stables ces dernières années. Toutefois, durant le second semestre 2022, une évolution significative des loyers a été constatée. Le loyer prime à 150 € HT/m² a augmenté en cette fin d’année à 180 € HT/m², s’expliquant principalement par la hausse du coût des matières premières, de la charge foncière et des matériaux exigés par la RE2020. Pour les bureaux récents, comptez 140 € HT/m² contre 90 € HT/m² pour de l’ancien.
Cette hausse remarquée sur la location est également perceptible sur la valeur prime en vente, avec certains programmes dont les prix ont augmenté en 2022 de plus de 25 %. En moyenne, les valeurs sont restées à peu près stables à 2300 €/m² en livraison nue pour des surfaces supérieures à 100 m². La valeur prime est de 2680 €/m², de 2200€ pour des locaux récents et de 1000 € pour de l’ancien.
Les prix de l’immobilier de bureaux à Chambéry
Sur la capitale savoyarde, les loyers prime continuent d’évoluer avec des valeurs s’établissant à 185 € HT/HC/m²/an (+15 %). Pour les biens récents, les montants se trouvent autour de 170 € (contre 140 € en 2017) et 1600 € dans l’ancien (contre 120). Dans le détail, on note un resserrement des valeurs dans le haut des fourchettes indiquées, avec une augmentation forte dans l’ancien de qualité.
Concernant les prix de vente prime, le constat est similaire avec une hausse continue des valeurs en atteignant 2850€ HT/m² en 2022, suite à une forte augmentation observée en 2021. Les valeurs des actifs anciens et récents se sont aussi envolées en 5 ans avec respectivement 2200 € HT/m² et 2400 €HT/m². L’impact de la hausse des coûts du foncier, les contraintes urbanistiques des PLUI, les conséquences du décret tertiaire et la hausse des matériaux, nous laissent à penser que le rythme ne devrait pas s’arrêter aux niveaux constatés fin 2022, durant les mois et années à venir. Un marché à plusieurs vitesses pourrait donc se dessiner dans les prochaines années avec des immeubles bien notés en termes de consommations énergétiques et donc susceptibles de conserver des valeurs élevées et d’autres présentant des décotes en raison de leurs faibles performances.
Bureaux à Grenoble, quel budget pour investir ?
Les loyers des programmes neufs sont toujours proposés à des prix élevés, avec des valeurs qui oscillent de 185 à 205 € sur la Presqu’île. Les franchises de loyers restent toujours d’environ un mois par année d’engagement, voire un peu plus en raison de la concurrence des programmes neufs, notamment sur Presqu’île et Inovallée. La hausse du coût des matières impacte inévitablement le prix des nouveaux programmes. Ils affichent des prix plus élevés qu’en 2017 (+21%). La moyenne des loyers de seconde main est aux alentours de 110/120 €HT en périphérie et 145 à 160 € HT pour Grenoble Europole/Presqu’île.
Côté vente, le prix prime connaît également une belle ascension ces 5 dernières années avec des valeurs vénales de 2900 € HT/m² pour du neuf et 2200 € pour du récent. La hausse du coût des matières impacte inévitablement le prix des nouveaux programmes. Par conséquent, ils affichent des prix bien plus élevés qu’en 2017.
Les prix des bureaux à Valence
Sur l’agglomération drômoise, nous constatons une légère baisse sur les loyers prime. Ils s’établissent ainsi à 165 €HT/HC/m²/an pour les programmes neufs ou restructurés, malgré une pointe à 180 € observée en 2021. La tendance reste stable pour le récent (autour de 150 €) et pour l’ancien (120 € en 2022). On note peu de mesures d’accompagnement sauf en contrepartie de baux fermes. A l’avenir, la réelle question réside dans l’accélération des hausses de loyers, matérialisée par de fortes progressions des indices de référence (ILAT ou ILC) et dans les réactions des utilisateurs, par ailleurs confrontés à l’envolée des coûts énergétiques.
Les prix de vente prime sont quant à eux en forte augmentation sur ces dernières années, passant ainsi de 2100 € HT/m² en 2017 à 2750 € en 2022 (+30%). Même constat pour les bureaux de seconde main qui tournaient en 2017 autour de 1800 € HT/m² contre 2000 € HT/m² en 2022.
