Jeudi 24 janvier se déroulait le traditionnel rendez-vous du marché de l’immobilier d’entreprise Axite CBRE. Organisé dans les locaux de l’Espace 55 à Poisy, l’évènement a rassemblé une centaine de personnes. Un auditoire composé pour la moitié d’acteurs de l’immobilier (promoteurs, constructeurs, architectes…), mais également de chefs d’entreprises, d’investisseurs et de responsables du développement économique des deux départements. L’occasion pour Jean-François Berthier et Xavier Troillard, directeurs respectifs des agences d’Annecy et de Chambéry, de présenter des chiffres 2018 plus que positifs. Une conférence riche en échanges avec un deuxième temps fort pour parler d’avenir et sensibiliser le public au potentiel de réversibilité des immeubles. Illustrée par l’intervention de Vincent Hilaire, responsable de projets immobiliers pour le compte de Linkcity, elle avait pour but de présenter les enjeux de la transformation des bâtiments.
La dynamique favorable des agglomérations du Grand Annecy et de Chambéry Grand Lac se traduit par des chiffres encourageants en matière d’immobilier d’entreprise. Ces deux territoires accueillant 408 276 habitants et 33 594 entreprises n’ont pas à pâlir en comparaison d’agglomérations similaires, comme les métropoles de Grenoble, Montpellier, St-Etienne ou encore Strasbourg. Les indicateurs tels que la croissance démographique, le pouvoir d’achat ou bien encore le taux de chômage sont là pour en témoigner.
Comme le rappelle Jean-François Berthier « la Haute-Savoie reste le premier département français en matière de hausse démographique et le taux de chômage du Grand Annecy reste faible à l’échelle du pays 5,7% contre une moyenne française à 9,3%. La Savoie quant à elle ne faiblit pas au regard de sa consœur avec un taux de chômage positionné à 6,3% et une augmentation de sa population estimée à 15,9% entre 2005 et 2020. On peut se féliciter d’être dans la moyenne du chômage européen » ajoute-t-il avec le sourire.
Comme l’a exprimé en introduction Jean-François Berthier « l’objectif de cet aperçu du marché de l’immobilier d’entreprise est de donner les grandes tendances au travers quelques chiffres qui nous ont permis de tirer des constats ».
Bureaux :
« Du côté des bureaux, sur Annecy et Chambéry, c’est une très belle année ! » se réjouit Xavier Troillard « avec 30 000 m² et 22 600 m² placés de part et d’autre, soit une croissante de 5% pour chacune des agglomérations vis-à-vis de l’année précédente ».
La demande exprimée se porte également bien affichant une croissance de +38% en Savoie et de +33% en Haute-Savoie avec une typologie identique d’entreprises en recherche sur les deux départements. Les professions libérables et médicales, les experts comptables, les sociétés du numérique, de la communication et de l’ingénierie ont été les secteurs les plus actifs en 2018. Seul point de discordance marquant : le recul significatif de l’offre disponible en Haute-Savoie avec une baisse du stock de 18% pour la deuxième année consécutive, accentuée par le peu de livraisons neuves.
« Ce phénomène de rareté engendre une véritable tension sur les valeurs » constate Jean-François Berthier. A contrario de Chambéry, où le stock progresse de 39%. Néanmoins un risque de sur-offre risque de se vérifier en raison de la libération d’un certain nombre de locaux sur Savoie Technolac par les services d’EDF CIH, suite à la livraison de leur nouveau bâtiment clé en main. Les voyants économiques sont donc au vert malgré le peu de grandes transactions (supérieures à 1000 m²) recensées sur les deux territoires.
Locaux d’activité :
« Les indicateurs du marché des locaux d’activité sont plus nuancés. L’année fût dynamique mais les compteurs enregistrent un certain nombre de régressions » constate Xavier Troillard. L’explication réside dans le fait que le stock est en baisse depuis plusieurs années. En 2018 on enregistre une diminution de 23% sur l’agglomération chambérienne et de 13,5% chez son homologue annécienne. Ce déclin se répercute naturellement sur la demande placée. Au-delà de ces chiffres, c’est la composition en elle-même du stock qui est source d’inquiétude. Les locaux disponibles sont vieillissants, peu adaptés à la demande et l’offre neuve est quasi inexistante.
« Néanmoins ce mécanisme a eu pour effet d’accélérer la prise de décision des entreprises qui se positionnent rapidement lorsqu’un bien les intéressent » remarque Jean-François Berthier avant d’ajouter « les dirigeants ont intégré cette spécificité du marché et consentent à mettre le budget correspondant. Car oui cette pénurie a pour conséquence de faire grimper en flèche les valeurs ! » Xavier Troillard enchaine en précisant que la « demande placée en Savoie a augmenté de 8% représentant 70 500 m² alors qu’en Haute-Savoie elle a régressé de -4% avec 58 951 m² placés. » Les deux directeurs d’Axite CBRE s’accordent à dire que cette conjoncture a eu pour effet de se répercuter sur la demande exprimée qui fléchit de – 16% en Savoie et -34% en Haute-Savoie. En effet, les utilisateurs ont assimilé cette pénurie et s’y résignent par la force des choses.
Le commerce :
Sur les deux territoires, les valeurs se maintiennent en centre-ville (jusqu’à 1500€ HT/HC/m²/an pour un emplacement N°1 à Annecy et 1000€ à Chambéry). Les valeurs des emplacements secondaires se stabilisent également mais la demande y est moins active. Les zones commerciales proposent des prix variables en fonction de la superficie des surfaces : compter jusqu’à 300€ HT/m² pour les surfaces inférieures à 300 m² sur Chamnord et/ou Epagny et 200€ HT/m² sur des zones comme Chambéry Sud et/ou Seynod Periaz.
Enfin, le territoire compte quelques projets retail majeurs qui viendront compléter l’offre commerciale disponible. « Les mesures instaurées par les SCOT et récemment la Loi Elan encadrent de plus en plus le développement et l’expansion des zones commerciales, toutefois, quelques projets d’envergures arrivent à voir le jour » explique Arnaud MENDOLA, consultant locaux commerciaux, avec par exemple la construction de 4 retail parks : « Le Roc Noir » à La Ravoire (30 000 m²), le « Galion » à Bassens (4500 m²), les « Portes des Bauges » à Grésy-sur-Aix (2000 m²) et la livraison des 4500 m² de la zone des Landiers Nord d’ici 2020 suite à la réhabilitation de l’ancien karting indoor de Voglans.
En Haute-Savoie, « l’offre commerciale reste bien développée et soutenue par l’arrivée de quelques nouveaux projets » attendus à partir de 2021 : « The Snow » à Sallanches (12 000 m²), « Open Sky » au Grand Epagny (11 000 m²) qui prendra place sur l’ancien centre des douanes. Enfin, l’extension du centre commercial « Val Semnoz » à Seynod devrait venir clôturer les perspectives pour les années à venir.
Les perspectives 2019 :
Pour tracer les grandes lignes de ce que sera 2019 en matière d’immobilier d’entreprise sur le Grand Annecy et Chambéry Grand Lac, Jean-François Berthier et Xavier Troillard prennent le parti d’évoquer les divergences et de convergences entre leurs 2 marchés. L’offre neuve en matière de bureaux se trouvera surtout du côté de la Savoie car il existe peu de perspectives d’offres nouvelles en 2019 sur le bassin annécien. Des projets sont en cours mais les échéances restent de 18 à 24 mois.
La tension sur les valeurs s’accentuera très certainement sur les deux secteurs, plus particulièrement au niveau de locaux d’activité en raison de la pénurie qui perdure. Mais elle risque de s’intensifier sur les bureaux en Haute-Savoie du fait de la régression du stock. « Les territoires prouvent leur vitalité économique en termes de projets d’aménagement. Quoi qu’il en soit, une différence les séparent » souligne Jean-François Berthier.
« Sur Chambéry Grand Lac, le développement passe par les projets urbains d’importance tels que la requalification du quartier de la Cassine et de l’ancienne friche de Vetrotex, la poursuite des infrastructures du secteur du Grand Verger ou bien encore l’extension sud de Savoie Technolac. Ces chantiers qui vont contribuer à donner un nouveau visage à l’agglomération sont insuffler par les acteurs publics. A contre-courant du Grand Annecy ou les initiatives sont en grande majorité réalisées sur du foncier privé ».
La réversibilité des immeubles :
Comment pallier au manque de logements alors qu’en parallèle la vacance des bureaux augmente ? Il semblerait que la réponse soit dans la question ! A l’heure où le foncier disponible se fait de plus en plus rare dans nos régions et que l’obsolescence des bâtiments tertiaires s’accélère, pourquoi ne pas faire le pari de la réversibilité des immeubles ?
Le principe est simple : concevoir dès leur construction des immeubles dont l’usage pourrait se transformer facilement de programme de bureaux à celui de logements. “Il s’agit d’une approche éthique, durable et qui permet de s’ajuster à l’évolution du marché” souligne Vincent HILAIRE, responsable de projets immobiliers pour le compte de Linkcity. C’est l’ambition du bâtiment Work #1 à Lyon qui verra le jour fin 2020 : les 5500 m² initialement livrés pourront se transformer demain en une soixantaine de logements.
Grâce à des partis pris techniques et architecturaux (hauteur libre, ossature, dalle, façade, circulation…) qui permettront de transformer les lieux sans intervention lourde. L’objectif principal sera de diminuer les coûts et les délais de la transformation comptez alors sur un coût travaux diminué de moitié comparé à une opération de transformation « classique »). En développant la réversibilité des immeubles, “les investisseurs pourront aussi sécuriser la potentielle vacance de leurs locaux, la pérennité des ouvrages et participer à un urbanisme raisonné et maîtrisé” conclut Vincent HILAIRE.
Rendez-vous début 2020 à Chambéry pour faire le bilan de l’année 2019.
