Après deux années en distanciel, les équipes d’AXITE CBRE ont eu le plaisir d’accueillir au Village by CA, au Bourget-Du-Lac, une centaine de personnes ce jeudi 2 février pour la 7ème édition de la conférence Point Marché des 2 Savoie. L’assemblée était composée de promoteurs, d’utilisateurs, de partenaires et d’investisseurs. L’occasion de revenir sur les chiffres de l’année 2022, mais surtout d’évoquer les grandes tendances pour les mois à venir.
Pour finir cette conférence, Laura Lange, Docteure en philosophie pratique et conférencière, s’est interrogée sur le rôle des espaces professionnels et de leur perception par les salariés dans cette ère de travail hybride.
Retour sur les points marquants de cet évènement.
Avant d’entrer dans le cœur du sujet, il est important de souligner que les indicateurs économiques des 2 Savoie sont toujours au vert au regard des moyennes nationales avec une démographie en augmentation de + 0,5% pour la Savoie et + 1,1% pour la Haute-Savoie, contre 0,3% à l’échelle nationale. Pour ce qui est du taux de chômage, il est respectivement de 5,2% et 5,4%, des valeurs historiquement basses, contre 7,1% sur le reste de la France. L’attractivité des territoires reste accrue et de nombreuses entreprises s’y installent et s’y développent.
LE MARCHÉ DES BUREAUX
RETOUR SUR L’ANNÉE 2022
La demande placée continue d’être très dynamique avec 36 200 m² placés sur le Grand Annecy soit une augmentation de 35% par rapport à l’année précédente. C’est un marché exceptionnellement actif qui atteint même un niveau record depuis 10 ans.
Du côté de Chambéry Grand Lac, ce sont 26 400 m² de demande placée, ce qui est au-dessus de la moyenne décennale et qui représente +3,5 depuis 2021. Une progression qui est plus modeste que sur le marché annécien, mais qui reste tout de même très dynamique.
On constate que le niveau de stock est particulièrement bas, notamment sur Annecy avec des baisses de 22% cette année et de 2% à Chambéry.
Les deux agglomérations progressent parallèlement au niveau des valeurs, qui suivent des deux côtés une certaine ascendance. Annecy reste en tête avec des valeurs historiquement plus hautes, mais on voit que Chambéry rattrape très rapidement son retard. La barrière des 200 euros par mètre carré à la location a été atteinte pour Annecy et s’en approche du côté de Chambéry. Les prix de vente prime ont eux aussi explosé, avec le plafond des 3 000 euros au mètre carré qui a été franchi.
Jean François Berthier, directeur de l’agence Axite CBRE Annecy explique que le taux de précommercialisation en Haute-Savoie est cette année exceptionnel, tant à l’achat qu’à la location. Sur les 36 200 m² de transaction réalisés, plus de 18 000 m² l’ont été sur des programmes neufs qui n’existent pas encore, soit 50% de la demande placée contre 18% habituellement. Un constat assez déroutant au vu du contexte économique actuel et du futur qui peut sembler assez incertain.
Quelques pistes d’explication :
- Une demande très active depuis le printemps 2021 avec la reprise de l’économie post-covid
- Un report vers d’autres types de produits plus neufs, confortables et modernes qui attirent davantage que les produits anciens.
- Un stock qui n’a pas suivi la demande avec en 2020 un arrêt brutal des projets et des études, ce qui va demander un temps de latence avant leur démarrage. La pénurie de stock risque de se poursuivre jusqu’à mi-2024.
Manquant de produits qui leur conviennent sur le marché, les entreprises se reportent donc vers des produits en précommercialisation.
DES ATTENTES UTILISATEURS EN MUTATION
L’appétence des acheteurs se tourne vers des produits principalement neufs ou récents, ce qui pose la question des bureaux anciens et de leur avenir. Ninon Desesquelle, responsable de l’agence du Genevois Français, expose un constat net : il sera de plus en plus difficile de développer de nouveaux fonciers dans les zones économiques. Le parc immobilier ancien va devoir s’adapter et se réinventer avec notamment les problématiques de ZAN (Zero Artificialisation Net), de Décret Tertiaire et de réduction des consommations énergétiques…
Il faudra donc faire preuve d’ingéniosité pour arriver à reconstruire la ville sur la ville. L’idée ? Faire muter les bâtiments au lieu de continuer à en construire de nouveau : imaginer plus de mixité sur les zones, faire évoluer les règles d’urbanisme, avoir plus de services de proximité et permettre de surélever les bâtiments afin de limiter l’emprise au sol.
Au-delà de cela, le parc actuel ne répond plus forcément aux demandes des utilisateurs qui souhaitent plus de modernité et de résilience au sein des lieux de travail. En effet, en plus d’être un lieu de travail, les bureauxreflètent l’image de marque, la politique RSE, sa capacité à défendre son empreinte environnementale etc…
Phanie Guyot, consultante bureau sur Chambéry confirme ce point de bascule sur les attentes des utilisateurs avec une volonté d’avoir des aménagements de bureaux qui se tournent vers l’expérience utilisateur. Une mutation qui n’est pas sans conséquence sur les valeurs comme l’explique Phanie. On observe une évolution positive plutôt raisonnable sur les 10 dernières années, pour autant la majorité des offres disponibles tend à se rapprocher des prix prime. Il y a une vraie scission qui se fait entre les biens les plus anciens et les biens les plus récents. Cesmutations et nouvelles exigences vont se traduire par des immeubles plus coûteux, mais plus durables et plus performants.
Le marché des Locaux d’Activité
UNE ANNEE 2022 QUI CONFIRME LA TENSION DU SECTEUR
Xavier Troillard, directeur de l’agence de Chambéry a présenté un marché des locaux d’activité et des entrepôts relativement actif en 2022, avec du côté de Chambéry une légère hausse de 2% de la demande placée, représentant plus de 76 500 m². Sur Annecy une baisse de 8,5% est notée avec tout de même 80 200 m² placés.
Concernant les valeurs, le marché a atteint un niveau historique avec un loyer prime à 130€ pour Annecy et Chambéry et un prix de vente prime à 2 000 € pour Annecy et 1 800 € pour Chambéry. Les niveaux de prix entre les deux agglomérations sont presque similaires, ce qui n’était jamais arrivé précédemment, mais qui s’explique par la tension du marché qui est généralisée.
Le stock continue de diminuer et arrive à un niveau extrêmement bas avec des baisses de 2,5% à Annecy cette année et de 4% à Chambéry. Xavier Troillard explique alors que cette diminution de stock sur ce type de bien est relativement continue depuis presque 10 ans.
Face à cette pénurie, la loi ZAN vient également contraindre le marché en limitant le développement de foncier avec comme objectif la réduction de 50 % du rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020. Il y a une dissonance entre la demande exprimée et le stock, sans appel d’air rapide, il sera difficile de rééquilibrer les valeurs et de stopper la hausse continue de celles-ci.
Arnaud Mendola, consultant locaux d’activité sur Annecy fait un balayage des valeurs observées sur son marché sur les 10 dernières années et insiste sur la hausse de 50% des valeurs neuves avec une accélération plus marquée sur les 4 dernières années. De manière plus générale, depuis 2019, une hausse de 8% sur les valeurs locatives a été notée et de 22% sur les valeurs vénales (actifs neufs ou anciens). Une hausse qui se justifie par un état de stock historiquement bas : seulement 25% de celui-ci est à la vente en 2022 contre 40% en 2019. De plus, le stock disponible est assez peu diversifié. On y trouve majoritairement des entrepôts de 80 à 90 m² sur des programmes neufs en copropriété avec des prix très élevés, mais qui ne correspondent pas forcément à la demande exprimée. Du côté des produits anciens, ils sont assez vétustes et ont du mal à se réhabiliter et à se transformer.
UNE REORGANISATION NECESSAIRE
Xavier Troillard expose également un phénomène notable sur les programmes neufs et sur les réhabilitations : la nécessité de basculer sur des livraisons de biens dits “finis“ et non “bruts”. Les locaux livrés “fluides en attente” ne correspondent plus à la demande du marché. En effet, il est actuellement plus compliqué pour des locataires qui s’installent de devoir directement réaliser des travaux. Le contexte économique ne permet pas d’avoir une maîtrise des coûts et des délais approximatifs. C’est donc une vraie plus-value et attente des utilisateurs de pouvoir s’installer dans des locaux finis.
De plus, un rôle majeur des utilisateurs et d’opérateurs est attendu pour les années à venir, comme l’explique Jean-François Berthier. Pour les bâtiments industriels, les entreprises vont devoir sortir du modèle classique actuel où seule la fonctionnalité du bâtiment compte pour aller vers un modèle où la pérennité de l’ouvrage compte. Cela peut passer par exemple par des usines sur plusieurs niveaux comme il en existe en Allemagne. Une mutation qui implique des bâtiments plus chers, mais qui sont bien plus pérennes dans la durée et plus vertueux dans l’occupation de l’espace.
Un point sur le marché des commerces
Malgré les nombreuses incertitudes, l’année 2022 s’est montrée plutôt encourageante, montrant ainsi la résilience du modèle économique.
“Le marché des commerces a connu beaucoup de changements ces dernières années, mais n’est pas à bout de souffle, il évolue et se réinvente” explique Florentine Farnier, consultante commerce sur la Haute-Savoie. En effet, nous avons pu constater que les centres-villes de Savoie et Haute-Savoie ne se vident pas, mais changent de visages. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène :
- Le déplacement des lieux de consommations et de vie avec par exemple le télétravail
- Des nouveaux besoins : rapidité, proximité et conseils sont attendus en boutique
- Le e-commerce qui continue d’être toujours aussi présent sur le marché
- De nouvelles prises de conscience, notamment écologiques.
Le modèle économique de nos commerces reste résilient, il s’adapte aux nouveaux besoins même si les business models plus fragiles ont été mis à mal.
Doriane Gicquel, consultante commerce en Savoie, revient sur la répercussion concrète de ces changements sur le terrain. La demande reste assez soutenue, particulièrement sur les commerces de proximité et l’alimentaire. Les deux agglomérations ont vu s’installer divers restaurants avec des concepts un peu plus axés sur le client et sur l’expérience. L’équipement de la maison continue également sa progression. L’offre, comme sur les autres marchés, est assez faible et parfois en décalage avec la demande. On recense un taux de vacance assez faible sur les deux territoires.
D’un point de vue économique, les commerces ont dû faire face à de nombreux défis : augmentation de l’indice des loyers commerciaux (ILC), augmentation des coûts des matières premières et de l’énergie, baisse de fréquentation depuis l’automne 2022. Ces perturbations amènent un plafonnement des valeurs, qui restent néanmoins élevées, notamment sur des emplacements dits “prime”. Le constat est similaire sur les deux départements sur les valeurs locatives.
Pour Annecy on peut observer des valeurs à la vente extrêmement hautes et décorrélées du marché, sur des emplacements très bien placés. Un phénomène moins vrai sur l’agglomération de Chambéry, avec des prix à l’achat qui restent pour le moment plus cohérents et raisonnés.
Sur certaines ventes investisseurs, des valeurs ont pu être enregistrées à la baisse de par les conditions d’accès au crédit qui sont de plus en plus difficiles, mais aussi de par la volonté des investisseurs d’avoir un taux de rentabilité qui reste cohérent.
Des taux qui viennent transformer le marché
Xavier Troillard revient sur la remontée des taux qui questionne de nombreux acteurs du marché. Aujourd’hui, sur les emprunts professionnels, le taux de crédit est autour des 4,5% et 5%. Jusqu’à l’automne 2021 un acquéreur pouvait avoir un taux de rentabilité à 7,25% pour une opération qui s’autofinançait. Un an après, ce même taux est passé à 9,25%. Une hausse de 2% sur la rentabilité en peu de temps, ce qui représente un changement majeur pour les acheteurs.
Actuellement, pour financer la même opération qu’il y a 14 mois, il y a une différence de 30 %, pouvant être répercutée sur l’apport, le prix de vente ou sur le loyer. Au niveau des acquéreurs, la montée des taux a bien été assimilée et ils semblent dans l’ensemble prêts à faire un effort. Une situation qui est bien différente au niveau du prix de vente dont l’ajustement est encore compliqué.
Historiquement les entreprises françaises se tournaient majoritairement vers le locatif pour installer leur entreprise, or en 2016 les taux de crédits sont descendus en dessous des 2% ce qui a largement inversé la tendance et a fait grimper la part d’actifs achetés au détriment de la location. La remontée des taux et l’incertitude économique devraient conduire à un nouveau retournement de situation courant 2023 et ainsi un retour massif du locatif.
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A propos d’Axite CBRE : première société de conseil en immobilier d’entreprise sur le sillon Alpin
Avec ses 60 collaborateurs répartis sur les bureaux d’Annecy, Archamps, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Grenoble, Valence et Vienne., le groupe a développé une expertise en matière de transaction et commercialisation de biens immobiliers, ainsi que de conseil en investissement. Il pratique également l’aide à la maîtrise d’ouvrage, l’administration de biens et les expertises immobilières et propose des études d’implantation. Son savoir-faire se décline sur plusieurs types de produits : les bureaux, les locaux d’activités, les entrepôts, les locaux commerciaux et les terrains. Axite CBRE est membre indépendant du groupe CBRE et bénéficie de ce fait de nombreuses synergies de compétences.
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A propos de CBRE Group, Inc. : L’expert de l’immobilier d’entreprise à travers le monde
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), société cotée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement en immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires 2016). La Société compte plus 105 000 personnes (hors sociétés affiliées) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 450 bureaux (hors sociétés affiliées). CBRE a une activité de conseil en matière de stratégie et de mise en œuvre dans le cadre de ventes et de locations immobilières ; une activité de service aux entreprises, de gestion d’immeubles, d’installations et de projets ; de conseil en matière d’emprunt immobilier ; d’étude et d’évaluation ; de développement ; de gestion d’investissements, de recherche et consulting.
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