Les deux Savoie n’échappe pas au constat de la tertiairisation de l’économie enclenchée dans la Région Auvergne Rhône-Alpes dpeuis 2014. En effet, le tissu économique des territoires savoyards se compose d’entreprises de service à 59% sur le Grand Annecy et 56,5% sur l’agglomération chambérienne.
La demande placée accuse un recul sur le Grand Annecy et progresse sur Chambéry Grand Lac
Jean-François constate une année de pause sur le marché annecien : « La demande placée enregistre un recul très net s’élevant à 20.500 m² contre 30.000 m² en 2018 ! Aucune transaction de plus de 1.000 m² n’est à signaler ». En cause, le très bon niveau des transactions en 2018, ce qui a généré une pause sur 2019 et la pénurie de locaux neufs qui conduit les utilisateurs à attendre pour prendre position sans toutefois s’engager sur des réservations de programmes en pré-commercialisation. La très forte progression de la demande exprimée au second semestre 2019 laisse augurer de bonnes performances en transaction pour l’année 2020, si le stock est au rendez-vous.
Chambéry Grand Lac enregistre une demande placée en légère progression, dans la moyenne constatée des cinq dernières années, hors transactions exceptionnelles. Cette demande aurait d’ailleurs dû être bien supérieure, avec une transaction annoncée de 10.000 m² à la Cassine mais qui n’est à ce jour pas encore validée. Une seule transaction de plus de 1.000 m² a été répertoriée. « L’année 2019 se distingue néanmoins par une augmentation de la moyenne des transactions, habituellement située entre 250 m² et 280 m². Cette année nous atteignons la barre des 390 m². C’est une évolution loin d’être négligeable » constate Xavier Troillard. Ce phénomène s’explique car de nombreuses PME, mais aussi des succursales de groupes recherchaient des surfaces en raison de leurs recrutements. « Ces structures intègrent à leur cahier des charges une « réserve » d’espace en vue d’embauches complémentaires, de manière quasi systématique. Si nous pouvions déjà constater ce phénomène auparavant, sa récurrence est un signal positif. Les dirigeants croient en l’avenir et souhaitent s’y préparer » ajoute Phanie Guyot, consultante. Enfin, les taux bas incitent toujours plus les entreprises locales à l’achat, malgré tout, 60% des transactions subsistent à la location. Les groupes, de manière générale, n’achètent pas, préférant investir dans leur core business.
Des territoires toujours aussi attractifs pour les entreprises
Sur l’agglomération annécienne, Nathalie Journal, consultante, relève « une progression très significative de la demande exprimée de +25 % malgré un résultat particulièrement décevant et historiquement faible pour la demande placée ». Il s’agit cependant d’un chiffre en trompe-l’oeil, car deux utilisateurs comptent à eux seuls pour 11.000 m². La grande majorité des demandes est orientée vers la périphérie, principalement autour des pôles tertiaires reconnus. Deux tiers des transactions ont été locatives.
Quant à la Savoie, ce sont Chambéry et Savoie Technolac qui enregistrent le plus de demandes. Grace notamment à des quartiers comme la Cassine, Chambéry a retrouvé une attractivité indéniable. Technolac séduit toujours autant les entreprises du fait de son environnement agréable.
Une offre de programmes neufs qui ouvrent des perspectives
En 2019, le bassin annécien a vu la pénurie de locaux neufs ou récents annoncée courant 2018 se confirmer. Le second semestre 2020 verra un rétablissement significatif de l’offre avec la livraison de plus de 8.000 m² accompagnés de la libération déjà connue d’un certain nombre de bureaux existants. C’est presque 14.000 m² de locaux qui vont venir conforter l’offre. « Attention cependant à ne pas croire qu’il y aura un basculement de la pénurie à l’excès d’offre », indique Jean-François Berthier. Effectivement certains actifs de seconde main ne pourront être recommercialisés immédiatement, car ils nécessitent des travaux de remise en état. Par ailleurs, le niveau très élevé de demande exprimée en 2019 augure une hausse consécutive des transactions en 2020 après cette année de pause. De plus, si un nombre important de programmes, souvent de taille significative, est en préparation, la plupart attendent encore leur autorisation de construire et les chantiers ne démarreront qu’après une solide précommercialisation. Enfin, les principaux parcs tertiaires manquent d’offres. Les Glaisins présentent seulement 8 % du stock disponible, les secteurs Bouvarde / ParkNord/ Ravoire et Altaïs ne pèsent eux aussi que 6 %. Malgré cette tendance, ce sont sur les Glaisins et le Nord de l’agglomération (Pringy notamment) que sont annoncés d’importants programmes. De plus, la libération des anciens locaux viendra conforter l’offre.
L’offre tertiaire sur Chambéry Grand Lac peut paraître à première vue plus abondante mais elle demeure majoritairement ancienne. Aucun programme neuf n’a été livré courant 2019. De ce fait, seulement 3.600 m² de surfaces neuves sont dès à présent accessibles, représentant 12% du volume global. Cependant, deux programmes seront livrés en 2020 (INEDY et SUPERNOVA), proposant 7.500m² de surfaces complémentaires dites « certaines ». En revanche, la libération des anciens locaux d’EDF à Savoie Technolac continue d’impacter le volume du marché et nécessitera un peu de temps pour « consommer » ces surfaces.
Vers une envolée des prix ?
Le marché annecien dépassera très certainement deux seuils courant 2020 : 3.000 € HT/m² en prix de vente (hors parkings) et 200 € HT/m²/an pour certains biens locatifs. Ce phénomène ne sera plus constaté uniquement sur les valeurs « prime » mais tendra à se généraliser. « On conserve une réelle tension sur les actifs les plus recherchés, mais sans connaître les excès du marché des locaux d’activité. On observe aussi une hausse relative des valeurs sur des actifs assez anciens voire vétustes. Cependant, sur cette classe d’actifs, les grands utilisateurs ne se positionnent plus et leur usage est réservé à une clientèle d’associations ou de start-ups désireuses de ne pas payer trop cher », explique Jean-François Berhier. Les entreprises plus installées, quant à elles, privilégient désormais les bureaux neufs ou récents, par souci d’image auprès de leurs clients et surtout pour assurer du confort à leurs salariés.
Concernant le marché chambérien, le loyer prime atteint désormais 170€/m². La charge foncière sur les nouveaux programmes se situe entre 200€ et 250€. « Ce qui n’est pas neutre quand on sait que les terrains sont de mauvaise qualité dans le secteur » précise Xavier Troillard. Avec des architectures demandées aux maîtres d’ouvrage de plus en plus ambitieuses, les loyers ne restent contenus qu’en raison des taux d’investissement bas. Dès que les taux vont remonter, les variables d’ajustement seront certainement un peu le prix du terrain, mais surtout le loyer.
Et du côté de l’immobilier commercial ?
D’un point de vue général, le constat reste assez similaire à 2018 en matière d’immobilier commercial qu’il s’agisse du Grand Annecy ou de Chambéry Grand Lac.
Etat du stock sur les deux agglomérations
L’offre de locaux commerciaux est toujours majoritairement orientée à la location. Les biens à la vente se situent essentiellement en secteur résidentiel, du fait de programmes neufs mixtes comportant des cellules commerciales en pied d’immeuble. En outre, peu de lancements d’opérations neuves ont vu le jour l’année dernière, accentuant ainsi la carence d’offres à la vente.
Les perspectives à partir de 2020 devraient permettre de réalimenter le marché avec les lancements d’opérations sur les quartiers Vetrotex et de la Cassine pour la ville de Chambéry. L’agglomération d’Annecy aura également son lots d’offres neuves sur Pré Billy à Pringy ou la dernière tranche de l’éco-quartier Vallin Fier à Annecy. La réhabilitation de l’avenue d’Aix-les-Bains à Seynod devrait également offrir de nouveaux programmes commerciaux.
Au sein des principales zones commerciales des 2 agglomérations, l’offre aussi bien à la location qu’à la vente est quasi-inexistante, avec peu de rotations et des taux de vacance autour des 2%. « Du fait de cette tendance, les valeurs restent élevées, au même niveau qu’en 2018 mais avec des taux d’efforts généralement proches des maximums admissibles pour les enseignes ” constate Arnaud Mendola, consultant commerce.
La demande se complexifie
« Les enseignes qui ont été le plus actives pour s’implanter sur nos territoires en 2019 sont majoritairement dans les domaines de la restauration, des commerces alimentaires de proximité, du bio et des loisirs/fitness. Cela s’explique du fait qu’elles ont un rythme de développement soutenu à l’échelle nationale » commente Arnaud Mendola.
Par contre, leurs critères d’implantation se durcissent d’année en année en raison des nombreux paramètres qui entrent en compte dans le plan de développement et les business model des enseignes. Ces contraintes rendent difficiles la mise en corrélation des différents acteurs du marché.
Une offre qui a du mal à être en adéquation avec la demande
Le marché est globalement bien fourni malgré des carences sur les secteurs primes et sur les offres à la vente, aussi bien à Chambéry qu’à Annecy.
Le problème étant que ces offres ont de plus en plus de difficultés à être en phase avec les attentes de la demande. En effet, le cahier des charges des enseignes se complexifie pour plusieurs raisons :
- Une concurrence accrue entre les enseignes, en particulier sur nos territoires où elles ont un maillage important,
- Des règles d’urbanisme au travers des PLU et des SCOT qui encadrent les implantations commerciales avec de moins en moins de flexibilité,
- Les tendances en matière de consommation évoluent depuis plusieurs années. Cela impose que les enseignes soient présentes de façon quasi-systématique sur des canaux de distribution physique et digitale. Cette tendance implique qu’une partie de leur CA soit réalisé en dehors de l’espace de vente physique et limite donc le budget alloué à l’immobilier.
« Ces différents facteurs laissent peu de marge d’erreur à une enseigne quant au choix de son implantation » conclut Arnaud Mendola.