Marché 2023 des bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes

État de la demande placée et tendances du marché des bureaux

Le marché des bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes a connu des fluctuations significatives ces dernières années. Comme l’explique Loïc de Villard, après une reprise en 2021 et 2022 suite à la crise sanitaire, 2023 a vu une baisse de la demande placée de bureaux à environ 400 000 m², soit une diminution de -27% par rapport à l’année précédente et -20% par rapport à la moyenne quinquennale. Cette tendance est attribuée à la fois aux aléas conjoncturels, impactant les ambitions des grandes entreprises, et aux changements structurels, tels que l’impact du télétravail, entraînant une réduction de près de 40% des grandes transactions.

Dynamiques régionales de la demande placée bureaux

Les marchés tertiaires clés après Lyon, Grenoble et Annecy, montrent des baisses respectives de 33% et 23%. Hugues de Villard souligne que, malgré une baisse à Grenoble par rapport à l’année passée, le marché reste supérieur à la moyenne décennale de 63 000 m², avec 65 000 m² en atterrissage pour 2023. Il ajoute “ l’an passé, il y avait eu 97 000 m² de demande placée avec 16 transactions de plus de 1 000 m², alors qu’habituellement on a 6 transactions de plus de 1 000 m². On revient à un marché plus normal”.

Du côté d’Annecy, Jean-François Berthier note un retour à la normale après une année 2022 animée par de grands utilisateurs qui ont pris positions sur des surfaces significatives, ce qui avait été plutôt rare jusque-là sur le marché annecien.

Le marché lyonnais des bureaux 2023

À Lyon, l’atterrissage est prévu à 250 000 m² placés, représentant 60% du marché AURA. L’écart avec la moyenne décennale est de -15%. Emmanuel Bousson attribue la baisse de 23% par rapport à 2022, à une diminution des surfaces commercialisées et notamment l’absence de très grandes transactions (+ 10 000m²), malgré une augmentation des transactions intermédiaires (entre 1000 m² et 10 000 m²). “Nous ne sommes donc pas dans un marché attentiste, mais plutôt dans un marché qui reste dynamique” précise-t-il.

Offre disponible et évolution du marché des bureaux

L’offre globale de bureaux est en hausse de 10% par rapport à l’année précédente, atteignant
658 000 m². Cette augmentation, la quatrième consécutive depuis 2019, révèle une offre et une demande déséquilibrées. Cependant, cette situation masque des disparités en termes de localisation et de qualité des bâtiments. En effet, le marché des bureaux de seconde main domine l’offre actuelle et devrait continuer à croître, en raison de l’application du décret tertiaire.

Néanmoins, cette augmentation de l’offre de seconde main pourrait entraîner un taux de vacance plus élevé, reflétant un déséquilibre entre les bâtiments existants et les besoins actuels des entreprises. En revanche, l’offre neuve ne représente que 21% de l’offre immédiate. Cette limitation de l’offre neuve, couplée à une préférence marquée des utilisateurs pour des locaux neufs, crée une tension notable sur le marché, visible notamment dans l’évolution des loyers.

Évolution des loyers tertiaires en Auvergne Rhône-Alpes

Dans le contexte actuel, les loyers prime en région Auvergne-Rhône-Alpes sont majoritairement en hausse. Le neuf affiche même de fortes hausses. Cette augmentation est particulièrement prononcée dans les secteurs centraux des villes et les zones bien desservies par les transports en commun. En moyenne, les loyers dans la région ont connu une augmentation de 7 %, atteignant en moyenne les 225 €.

Évolution des loyers des bureaux à Lyon

À Lyon, Emmanuel Bousson, rapporte une stabilité des loyers prime qui se maintiennent à 340 €/m² par an, en raison du contexte inflationniste et d’une forte demande dans des zones spécifiques. En effet les loyers les plus élevés se concentrent dans des zones spécifiques de la ville, en particulier dans le quartier de la Part-Dieu et de la Presqu’île, avec une prédominance pour les petites surfaces. Cette concentration des loyers prime dans des zones stratégiques reflète une demande ciblée et une attractivité soutenue de ces secteurs. En outre, il est important de noter que le taux de vacance dans ces zones privilégiées reste très faible, indiquant une demande forte et continue, souligne Emmanuel Bousson. 

Un marché des bureaux en mutation

Le marché des bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes traverse une période de correction, marquée par une baisse de la demande placée, liée à des facteurs tels que le ralentissement économique, l’impact du télétravail, et une diminution des grandes transactions. Parallèlement, l’offre immobilière connaît une hausse, mais se caractérise par une polarisation notable, exigeant une analyse fine des différents sous-marchés.

Les loyers prime, en augmentation, reflètent une préférence pour l’offre neuve et les emplacements de premier choix. Les perspectives pour 2024 sont influencées par des éléments tels que la gestion des taux d’intérêt, l’application du décret tertiaire, et l’évolution du télétravail. Ces facteurs détermineront la trajectoire future du marché, nécessitant vigilance et adaptation de la part des acteurs du secteur.

Bureaux en Auvergne Rhône-Alpes : perspectives pour 2024

Les perspectives pour 2024 sont influencées par plusieurs facteurs clés :

• Maîtrise des taux d’intérêt et croissance économique : la capacité à gérer l’évolution des taux d’intérêt et à stimuler la croissance économique sera cruciale pour maintenir l’équilibre du marché.
• Application du décret tertiaire : l’introduction de ce décret pourrait induire des changements significatifs dans le marché, influençant la demande et les stratégies d’investissement.
• Impact du télétravail : une adaptation au télétravail, observée chez de grands utilisateurs, pourrait avoir un impact positif sur la demande, en modifiant potentiellement les besoins en termes d’espace et de localisation.

En conclusion, le marché des bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes se trouve à un point de bascule, avec des défis et des opportunités uniques découlant de facteurs économiques, législatifs et comportementaux. Les acteurs du marché doivent rester agiles et informés pour naviguer dans ce paysage en constante évolution.

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• Sources :

Cet article est le résultat de la conférence concernant le marché de l’immobilier d’entreprise en 2023 en Auvergne-Rhône-Alpes, qui s’est tenue à Lyon le 23 novembre 2023. La conférence a bénéficié de la contribution d’un groupe d’experts, chacun partageant son savoir et son expertise approfondie dans le domaine :

• Loïc de Villard | CBRE Lyon – Directeur régional
• Emmanuel Bousson | CBRE Lyon – Directeur Adjoint Bureaux
• Olivier Chapelle | CBRE Atrium Clermont-Ferrand – Directeur
• Jean-François Berthier | CBRE Axite Annecy et Genevois français – Directeur
• Hugues de Villard | CBRE Axite Grenoble – Directeur
• Mathieu Roumeas | CBRE Axite Valence – Directeur
• Xavier Troillard | CBRE Axite Chambéry – Directeur
• Pauline Comte | CBRE Axite Bourgoin-Jallieu et Vienne – Directrice
• Pierre-Edouard Boudot | CBRE France – Recherche & Stratégie