Secteur aux performances records en 2021, le marché de l’immobilier logistique (entrepôts, locaux d’activités …) continue aujourd’hui d’attirer locataires et investisseurs, malgré une offre qui se raréfie de plus en plus. Retour sur les performances historiques de ce secteur et analyse des perspectives pour 2022.
Un marché en pleine croissance
Contrairement à d’autres secteurs, le marché immobilier logistique français a eu le vent en poupe dernièrement. On note en effet une forte hausse des transactions et des locations de ce secteur d’actifs en 2020 et 2021. Un phénomène qui peut s’expliquer par une croissance de l’e-commerce durant la crise sanitaire et donc un besoin de structuration des chaînes logistiques.
En effet, avec les différents confinements, les Français ont moins fréquenté les commerces de quartier, et ont privilégié les achats en ligne. Les entreprises concernées ont dû réorganiser leurs chaînes d’approvisionnement, et ont revu leur stratégie immobilière, notamment pour avoir des entrepôts près des centres-villes pour assurer le dernier kilomètre de livraison.
L’année 2021 a été particulièrement exceptionnelle avec un marché de l’immobilier logistique qui représente 25% des sommes engagées en immobilier d’entreprise, toutes classes d’actifs confondues (contre 11% en 2020 et 8% il y a 5 ans). Ce sont près de 1 300 000 m² de seconde main qui ont été commercialisés sur l’année 2021. *
Du côté de la mise en chantier d’entrepôts, un volume record d’1,6M de m² de lancement en blanc a été atteint à la fin du T2 2022. Mais ces programmes neufs ne suffisent pas à absorber la demande globale pour ce type de bien. Toutefois, cela représente un bon indicateur sur la confiance qu’ont les investisseurs à l’égard de la classe d’actifs logistiques pour ce type d’opérations.
Cela contribuera, d’ici deux ans, au rajeunissement du parc, avec des bâtiments plus vertueux sur le plan environnemental, plus sécurisés et surtout mieux équipés pour traiter les contraintes d’un approvisionnement continu de marchandises. L’excellence de la logistique reste avant tout la maîtrise des flux.
Du côté de la région Rhône-Alpes, les chiffres grandissants démontrent que le territoire est toujours aussi attractif. Cependant comme pour les autres classes d’actifs immobilier le secteur est confronté à une rareté de l’offre qui pousse vers une saturation du marché.
Des perspectives nuancées mais encourageantes
En 2022 le premier trimestre est encourageant puisque le marché de l’immobilier logistique a vu sa demande s’approcher du seuil des 1,9M de m². Ce niveau est en forte hausse (+14%) par rapport à la moyenne décennale.
Si l’on regarde les chiffres du deuxième trimestre 2022, ils montrent un marché qui évolue en demi-teinte. L’activité du T2 reste moindre en comparaison de l’année passée, mais grâce à son excellent démarrage, l’année 2022 reste dans les standards de l’année record que fut 2021. La fin du deuxième trimestre a vu une reprise des transactions mais la saturation de l’offre disponible vient nuancer les perspectives pour la fin de l’année.
Sur le premier semestre 2022, le marché des entrepôts en France continue d’être porté par la dynamique de commercialisation du marché parisien qui concentre 37 % de la demande placée nationale et 34 % des signatures. Juste après, on retrouve la Région Auvergne-Rhône-Alpes, avec 25 % de la demande placée nationale et 22 % des signatures.
Ces chiffres sont dans l’ensemble plutôt remarquables vis-à-vis d’un certain nombre de contraintes imposées ce début d’année. En effet la situation économique, les tendances inflationnistes, l’évolution des taux d’intérêt ainsi que la situation géopolitique viennent ébranler le marché actuel.
Cette tension du marché vient aussi se répercuter sur les prix des loyers qui connaissent encore une hausse notable, d’autant plus en région Auvergne-Rhône Alpes qui est particulièrement convoitée mais dont les stocks ne sont pas suffisants.
L’eldorado de l’investissement immobilier ?
Le panorama précédemment dressé démontre que l’immobilier logistique a atteint un niveau suffisamment mature pour attirer l’attention des investisseurs français et internationaux. En effet la crise sanitaire, et ses conséquences sur le fonctionnement de l’économie, a propulsé sur le devant de la scène le secteur de la logistique et de la supplychain ce qui a favorisé l’engouement des investisseurs pour les actifs de ce secteur.
Faibles coûts d’entretien, extension possible pour élargir la surface d’exploitation, forte demande et rare disponibilité, investir dans l’immobilier logistique reste aujourd’hui une piste très intéressante bien que le milieu connaisse une légère décompression de son taux de rendement traduisant la forte tension financière du marché.
*sources chiffres : CBRE France