Après une interruption pour cause de Covid-19 en 2020, la traditionnelle conférence sur le Marché de l’immobilier d’entreprise en Auvergne Rhône-Alpes, s’est déroulée jeudi 25 novembre à l’hôtel Marriott en plein cœur de la Cité Internationale de Lyon. Promoteurs, utilisateurs, investisseurs, institutionnels : 160 acteurs de l’immobilier s’étaient réunis autour des équipes CBRE, pour découvrir en avant-première les principaux indicateurs 2021 en Savoie, Haute-Savoie, Isère, Nord-Isère, Drôme, Rhône et Auvergne.
Locaux d’activité | le marché confirme son dynamisme malgré un blocage de l’offre
La demande placée
En Auvergne Rhône-Alpes, le volume commercialisé ces 9 derniers mois dépasse déjà celui des douze mois précédents. C’est 5% de mieux qu’en 2020, avec un atterrissage prévu à 900 000 m² [contre 805 000 m²] et sensiblement au-dessus de la moyenne quinquennale. La demande placée de locaux d’activité confirme la bonne santé du secteur industriel et ce malgré la crise. La plupart des marchés enregistrent une hausse : Lyon +5%, Clermont-Ferrand +27%, Grenoble +23%, Bourgoin-Jallieu + 11%, Chambéry +8%. Seuls Annecy et Valence accusent une baisse respectivement de -26% et -8%. Néanmoins ces résultats sont relatifs car l’année 2020 s’était révélée exceptionnelle pour ces deux territoires. Pour Annecy, trois transactions avaient véritablement tiré le marché vers le haut, pesant 32% à elles seules. Quant à Valence, le volume commercialisé reste supérieur de 20% à la moyenne quinquennale. A l’échelle régionale, Lyon représente entre 40% et 50% du volume total.
Evolution de la demande placée AURA – locaux d’activité [Projection 2021]
Volume de la demande placée en locaux d’activité par ville
L’offre immédiate
Pour la quatrième année consécutive, l’offre sur le marché des locaux d’activité et des entrepôts marque un recul de -25% en Région AURA. Avec moins de 650 000 m2, le stock a diminué de 225 000 m2 par rapport à l’année dernière. Lyon représente à elle seule 45% à 55% du volume régional. Cette régression s’explique notamment du fait d’un taux d’absorption élevé du marché, traduisant le dynamisme actuel. D’autre part, la bonne santé économique des territoires et le peu de défaillances d’entreprises sont une excellente nouvelle, mais cette conjoncture ne favorise pas le renouvellement de biens disponibles. Enfin, le faible approvisionnement de constructions neuves n’apporte pas la soupape nécessaire à ce marché en tension. La part du neuf ne représente en effet que 7% du stock régional et nous assistons à un vieillissement inexorable du parc. Les conséquences de cette pénurie d’offres créent un phénomène de rareté et donc une hausse des valeurs locatives ou à minima le maintien de celles-ci. Elles constituent également un contexte favorable aux opérations en blanc qui représentent peu de risques pour les promoteurs. Encore faut-il trouver du foncier destiné à accueillir ce type de programmes. Comme l’atteste le graphique ci-dessous, tous les départements sont concernés par cette diminution du stock. Seule l’agglomération chambérienne échappe à cette tendance en raison de la baisse du stock constatée en 2020 qui a connu un effet de rattrapage cette année et de programmes neufs qui seront livrés sous 3 ans.
Evolution de l’offre immédiate AURA – Locaux d’activité [Projection 2021]
Offre immédiate par ville et loyers “prime”
Bureaux | le marché reprend des couleurs en 2021
La demande placée
Depuis 2017, la Région AURA connaît une croissance quasi continue de la demande placée en bureaux, avec une année record en 2019. La crise sanitaire a marqué un arrêt brutal de cette progression graduelle faisant chuter le volume placé de 50% l’année dernière. Cette année le marché rebondit et enregistre +11% de progression pour atteindre 418 000 m². Toutefois, ces résultats régionaux méritent d’être replacés à l’échelle de la moyenne quinquennale, face à laquelle ils demeurent en dessous de -13% et pour Lyon de -20%. Le marché a été porté essentiellement par les TPE/PME sur l’ensemble de la région et les utilisateurs s’orientent principalement vers des surfaces inférieures à 500 m². Les groupes et les collectivités habituellement consommateurs de grandes surfaces se sont montrés plutôt absents. Hormis à Lyon, où tous les segments de surfaces ont profité de la reprise avec plusieurs grandes transactions enregistrées, même si les grandes demandes sont en dessous de leur niveau habituel. Lyon réalise entre 60% et 70% du volume régional, avec un atterrissage à 250 000 m² placés, soit une hausse de 15% par rapport à 2020. Clermont-Ferrand connaît une croissance exceptionnelle de +71% par rapport à l’année précédente, Valence de +51% et Chambéry de +23%. A contrario, Bourgoin-Jallieu baisse de -35% et Grenoble de -11%. Sur Annecy, le marché reste stable avec une légère diminution de – 3%. Notons que sur l’ensemble des secteurs, la demande placée rattrape la moyenne décennale.
Evolution de la demande placée AURA – bureaux [Projection 2021]
Volume de la demande placée en bureaux par ville
L’offre immédiate
Le stock augmente doucement pour atteindre 618 400 m². Il enregistre une variation de +5% entre 2020 et 2021 et de +10% par rapport à la moyenne quinquennale. Rappelons qu’il avait déjà augmenté de 12% en 2020. Lyon totalise près de la moitié du stock régional. On constate sur l’ensemble de la région AURA, un décalage conjoncturel entre la demande des entreprises et l’offre disponible sur le marché. En effet, celle-ci souffre d’un manque de qualité. Le neuf se réduit de plus en plus, avec moins de 20 % de part, d’autant plus qu’il est plébiscité des utilisateurs. La concurrence pour les biens de qualité semble toutefois moins prégnante pour les bureaux que pour les locaux d’activité. Cependant, ce constat global masque des disparités assez fortes selon les villes.
Evolution de l’offre immédiate AURA – Bureaux [Projection 2021]
Volume de l’offre immédiate en bureaux par ville et loyers « prime »
