Quand il devient de plus en plus difficile dans certaines agglomérations de trouver des bureaux sur certains secteurs urbains, on peut se poser la question : « pourquoi ne pas transformer un logement en espaces de travail ? ». Axite CBRE vous guide dans les démarches à suivre et les points de vigilance à avoir en tête pour mener à bien votre projet.
Votre entreprise est à la recherche de visibilité, d’accessibilité et de services alentours ? Quoi de mieux que le centre-ville ou sa proche périphérie pour installer vos bureaux ? Oui mais ce n’est pas si simple ! En effet, la forte pression foncière favorisant généralement le résidentiel n’offre pas pléthore de choix. Alors même si la transformation d’un local à usage d’habitation en bureaux nécessite quelques démarches préalables et certaines précautions légales, cette solution pourrait permettre une marge de manœuvre pour les entrepreneurs dans l’impasse ! Que ce soit pour votre propre activité ou pour un local que vous souhaitez louer, la démarche reste sensiblement la même.
#1. Demander l’accord de la copropriété
Si vous êtes occupant d’un immeuble en copropriété, il faudra dans un premier temps obtenir l’accord auprès de l’ensemble des copropriétaires. Pensez à relire le règlement de copropriété dans lequel vous trouverez la « destination générale » de l’immeuble. Il peut interdire l’exercice de certaines activités « dangereuses » ou entrainant des nuisances (bruit, odeurs…). Sachez que la clause « habitation bourgeoise exclusive » interdit formellement tout autre usage que l’habitation.
Locataire, obtenir l’accord de votre bailleur ne suffira pas. Si votre bail est à usage exclusif d’habitation, il faudra mettre en place un nouveau contrat : un bail commercial pour que vous puissiez pratiquer une activité professionnelle dans votre logement. L’accord de la copropriété sera également nécessaire pour changer la destination des lieux. Sans autorisation, votre bail pourrait être résilié alors prudence !
#2. L’autorisation de changement d’usage
Le changement d’usage d’un local d’habitation est régi par le Code de la Construction ou de l’Habitation, dont l’objectif est entre autres de protéger le logement.
Cette autorisation est obligatoire pour tout projet concernant la transformation d’un local d’habitation notamment lorsqu’il est voué à accueillir une activité économique (bureau, commerce, location touristique meublée…) et lorsque le logement est situé sur une commune de plus de 200 000 habitants*. La demande concerne le logement ainsi que ses annexes (c.-à-d. tous les locaux qui y sont attachés dès lors qu’ils sont situés dans le même immeuble). A noter que cette autorisation sera accordée à titre personnel (liée à l’occupant) et provisoire (durant la durée d’occupation). Lorsque vous quitterez le local, il reviendra automatiquement à usage d’habitation.
La démarche est à effectuer auprès de la Mairie de la commune sur laquelle est situé l’immeuble.
Attention, le Maire peut cependant solliciter le Préfet pour réglementer les changements d’usage par voie d’arrêté. Renseignez-vous auprès de la Mairie pour savoir si une demande d’autorisation supplémentaire est exigée.
Bon à savoir : vous souhaitez exercer votre activité dans votre résidence principale et vous ne recevez ni public ni marchandise ? Cette autorisation n’est pas nécessaire !
>> Formulaire Déclaration d’un local à usage commercial ou professionnel
#3. L’autorisation de changement de destination
C’est le Code de l’Urbanisme qui fixe les règles inhérentes au changement de destination d’un immeuble. Le PLU va quant à lui déterminer les destinations possibles des constructions (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts…) sur le secteur. Il s’agit donc d’une autorisation « d’urbanisme » soumise au contrôle de l’administration.
Contrairement au changement d’usage accordé de façon personnelle et provisoire, le changement de destination sera définitif au regard des règles d’urbanisme car il concerne le local lui-même.
Si votre transformation de logement en bureaux nécessite la réalisation de travaux, une modification de la façade (ou structures porteuses) ou une augmentation de la surface plancher supérieure à 20 m² (40 m² dans une zone U d’un PLU) : il faudra obligatoirement déposer un permis de construire. Si vous n’effectuez pas de travaux de ce type, une déclaration préalable est tout de même requise.
>> Formulaire Demande de permis de construire
>> Formulaire Déclaration préalable
Ces deux démarches tiendront lieu de demande d’autorisation attendue pour un changement d’usage.
ATTENTION ! Si vous ne réalisez pas les démarches nécessaires à la transformation de votre local, vous encourrez jusqu’à 25 000€ d’amende civile. Le Président du Tribunal Judiciaire pourra également ordonner le retour à l’usage d’habitation de locaux transformés sans autorisation., avec délogement des occupants à vos frais.
#4. Prévenir les impôts
Une fois les autorisations obtenues, songez à prévenir l’administration fiscale pour que le calcul de votre taxe foncière soit ajusté. En effet, cette dernière se base entre autres sur la valeur locative cadastrale des locaux. Cette déclaration (IL n° 6704) est à faire au bureau du cadastre où sont situés les locaux dans les 3 mois (90 jours) suivant la réalisation du changement.
>> Formulaire changements de consistance ou d’affectation
#5. Êtes-vous bien assuré pour cette nouvelle activité ?
Faîtes le point avec votre assureur pour mettre à jour votre contrat en fonction de vos changements pour être certain d’être bien couvert en cas de sinistre. Et pour finir, pensez à vérifier que les bureaux que vous allez créer seront aux normes et adaptés votre activité !
L’usage mixte | Transformer seulement une partie de votre logement en local professionnel
Pour ce cas particulier, une demande préalable sera à effectuer auprès du Maire, et ce même s’il s’agit de votre résidence principale. Pour mettre toutes les chances de votre côté, misez bien entendu sur une activité qui n’engendrera ni nuisances, ni danger pour le voisinage ni de désordre dans le bâti.
Vous serez cependant exempt de toute démarche si vous ne recevez ni clientèle ni marchandises ou si votre local est situé en rez-de-chaussée. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez exercer votre activité professionnelle (non-commerciale), pensez à prévenir votre bailleur.
* et sur les Hauts-de-Seine (92), Seine–Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94). Attention les démarches varient en fonction des régions ! En Ile-de-France par exemple, une demande de changement de destination devra s’accompagner d’un agrément administratif. Pensez donc à vérifier l’ensemble des autorisations nécessaires en fonction de la localité sur laquelle est située l’immeuble.
Retrouvez tous les formulaires nécessaires à la transformation de votre logement en local professionnel ici : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F2751