La nouvelle loi de finances de 2019 (loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018) a changé la donne en matière de taxe foncière des locaux industriels. Si vous êtes propriétaires d’un tel bien, qu’il soit évalué selon la méthode comptable ou la méthode révisée, vous avez jusqu’au 30 septembre 2019 pour satisfaire à l’obligation déclarative. Petit tour de la question et rappel des fondamentaux.
La loi de finances 2019 prévoit des changements pour les établissements industriels. Cette réforme de la taxe foncière vise notamment à :
- Identifier facilement ces établissements
- Limiter l’impact financier d’un changement de méthode d’évaluation
- Sécuriser la situation des redevables au regard des risques de contrôle
D’où l’importance de maîtriser la qualification de vos locaux.
Auparavant de nature jurisprudentielle, la définition d’un établissement industriel est désormais légale
Dorénavant, selon l’article 1500 du code général des impôts (CGI), un local revêtant un caractère industriel sera défini comme ceci :
- Les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques ;
- De même que les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’autres activités qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
Ce nouvel article de loi n’a pas foncièrement innové car il se limite à reprendre les termes de la définition des locaux industriels élaborée par le Conseil d’Etat. En effet, ces descriptions ne facilitent pas réellement leur qualification dans la mesure où elles ne prennent pas en compte les critères d’ « importance » et de « prépondérance » de ceux-ci.
Or, « l’importance » et la « prépondérance », sont régulièrement à l’origine de nombreux contentieux entre l’administration et les contribuables lors de discussions visant à valider si leur bien représente -ou non- un établissement industriel et si par la suite, son évaluation relève de la méthode dite comptable prévue à l’article 1499 du code général des impôts. Il est fréquent que l’administration qualifie « d’industriels » les locaux appartenant aux secteurs de la logistique, du commerce de gros, de la distribution, de même que certains locaux techniques comme par exemple les data-centers. Rappelons que pour les locaux répondant à la qualification commerciale ou industrielle, les modalités d’assujettissement à la taxe foncière ne sont pas les mêmes et peuvent être la cause d’une explosion de l’imposition.
Un nouveau critère entre en vigueur dès 2020
Pour répondre à l’inquiétude légitime des entreprises relevant de ces secteurs et pour faciliter la qualification des bâtiments industriels, le législateur a incorporé à l’article 1500 du CGI, un seuil d’exclusion. A partir du 1er janvier 2020, les établissements ne pourront être qualifiés d’industriels si le prix de revient d’origine des installations techniques, matériels et outillages détenus et mis à disposition à titre gratuit ou onéreux de l’exploitant ou du propriétaire est inférieur ou égal à 500.000 €. Et ceci, pendant au moins six mois au cours de l’année civile précédant celle de l’avis d’imposition. Dans ce cas, l’évaluation relèvera des règles applicables aux locaux commerciaux définies sous l’article 1498 du CGI.
De nouvelles obligations déclaratives pour les propriétaires et les exploitants
Si le locataire est concerné par une requalification de ses locaux commerciaux en établissement industriel – ou inversement – suite au franchissement ou non du seuil de 500 000 €, il sera dans l’obligation d’en informer le propriétaire avant le 1er février de l’année au cours duquel le seuil est franchi. De son côté, le propriétaire sera tenu de déclarer ce changement auprès de l’administration fiscale dans un délai de 90 jours suivant sa prise de connaissance.
En cas de manquement, le propriétaire s’expose à un redressement de sa taxe foncière notamment sous la forme d’un « rôle particulier » qui peut s’avérer très onéreux. Telles sont les nouvelles modalités de l’articles 1406 du CGI. En principe, l’administration dispose d’un délai de reprise d’un an seulement en taxe foncière. Désormais le « rôle particulier » lui offre la possibilité de notifier un redressement multiplié par le nombre d’années écoulées depuis l’année durant laquelle a eu lieu le changement, sans toutefois être plus que quadruplé.
Atténuer les écarts d’imposition consécutifs à un changement de méthode d’évaluation
L’instauration d’un mécanisme de lissage visant à prendre en compte progressivement sur 6 ans le changement de destination des locaux, a été prévu par le législateur. Cette mesure codifiée à l’article 1518 A sexies du CGI vise à réduire les incidences financières inhérentes à cette modification. Dès lors, à compter du 1er janvier 2019 lorsqu’un immeuble perd ou acquiert la qualification d’établissement industriel (en raison du franchissement du seuil de 500.000 €, de son exploitation par une personne exerçant une activité artisanale ou bien encore suite à un changement d’affectation) et que la variation entraîne une hausse ou une baisse de plus de 30% de la valeur locative, celle-ci sera lissée sur 6 ans. La variation ne sera que de 15% la première année, 30% la seconde puis respectivement de 45%, 60%, 75% et 90% sur les quatre années suivantes.
Bien que ce lissage atténue les impacts fiscaux d’un changement de qualification des locaux, certains cas de figures ne permettront pas [ou plus] aux propriétaires ou locataires de bénéficier de cette mesure. En effet, cet aménagement sera automatiquement supprimé lors d’un changement d’exploitant des locaux, s’il s’agit d’une construction nouvelle, de même que si les locaux font l’objet d’un réaménagement du type extension ou démolition. Sa suppression sera également effective s’il change d’affectation ou de méthode d’évaluation. Les propriétaires ou exploitants éligibles au bénéfice du lissage devront donc mesurer consciencieusement l’impact de tels changements et éventuellement, le cas échéant, différer leur réalisation.
De nouveaux travaux engagés pour l’avenir fiscal des biens industriels
Pour résoudre la difficile question relative à la qualification des établissements industriels, de même que pour déterminer leur valeur locative, le législateur envisage de modifier la méthode d’évaluation actuellement retenue. A ce titre, il a imposé au gouvernement de nouveaux travaux qui ont mis à contribution les propriétaires de locaux de ce type. Une étude des changements d’évaluation est donc en cours. Pour ce faire, certains propriétaires ont dû fournir des données spécifiant l’activité exercée, la surface des terrains et bâtiments, la valeur vénale, le montant du loyer annuel éventuel (hors charges et hors taxes), ainsi que le montant des installations et matériels. Dans un second temps, le gouvernement remettra au parlement, avant le 1er avril 2020, un rapport présentant les conséquences des changements d’évaluation tant au regard des contribuables que des collectivités locales. Compte tenu du délai demandé à l’administration pour remettre son rapport et des échéances électives à venir (renouvellement des conseils municipaux en 2020 et des conseils départementaux en 2021), il est fort à parier qu’une éventuelle réforme ne devrait, selon toute vraisemblance, pouvoir prendre corps qu’à compter de 2022.
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