Comme chacun le sait, toute clause d’un contrat de bail est importante. Celle qui concerne le montant du loyer et sa révision demande une vigilance particulière. La valeur locative d’un local commercial ou professionnel fluctue selon de nombreux paramètres pouvant amener une hausse ou une baisse du loyer. Si la loi Pinel de 2014 avait pour objectif de mettre bon ordre, elle nous laisse toutefois une réelle latitude contractuelle en cas d’accord formel des parties. En commençant par le montant du loyer initial qui n’est soumis à aucune règle et se fixe librement entre les cocontractants.
En l’absence de clause spécifique dans le bail : la loi s’applique.
Rien n’oblige locataires et bailleurs à déterminer dans un contrat de location, le type de révision du loyer envisagé, pas plus que l’indice choisi afin de calculer une éventuelle augmentation ou diminution. En effet, en l’absence de clause spécifique, la loi stipule que dans le cadre d’un bail professionnel, le montant du loyer restera le même pendant toute sa durée. Pour le bail commercial, la révision du loyer peut intervenir au terme d’une période de 3 ans, c’est ce que nous appelons la révision triennale, ou lors de son renouvellement. Mode opératoire :
· Formulation de la demande.
L’une des parties adresse à l’autre une demande de révision de loyer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette requête ne sera recevable que si elle intervient au moins 3 ans après la date d’entrée en vigueur du bail d’origine ou 3 ans après la date du bail renouvelé ou encore 3 ans après la date de la dernière révision du loyer. Sous peine de nullité, elle devra contenir le montant du loyer souhaité ou à défaut préciser les éléments permettant sa détermination future. Exemple : le taux de variation de l’ICC : indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE.
· Acceptation de la demande.
Pour que le loyer révisé soit exigible, l’acceptation de la demande par le locataire ou une décision judiciaire est indispensable. Le bailleur ne peut réclamer le paiement du loyer proposé rien qu’en se basant sur sa seule volonté. Si le preneur accepte le nouveau montant par écrit, le bailleur ne pourra en aucun cas remettre en cause l’accord, sous prétexte d’une erreur de calcul commise par son mandataire. De même si le locataire, en l’absence d’un consentement écrit, paye le nouveau loyer, même de façon intermittente, son comportement équivaut à une acceptation de la demande du bailleur. Le refus du locataire ne peut justifier une résiliation du bail par application de la clause résolutoire. En effet, le bailleur ne peut lui adresser de commandements ou prendre des mesures conservatoires à son encontre.
· Comment fixer le loyer révisé ?
En cas de désaccord entre les cocontractants au sujet du prix du loyer révisé, c’est le juge qui fixera le nouveau montant. Le montant des loyers révisés des baux doit correspondre en principe à la valeur locative. Cette valeur est déterminée (selon l’article L 145-33 du Code du Commerce) à partir des caractéristiques du local en question, la destination de l’immeuble, le droit au bail, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette valeur découle du pouvoir souverain du juge qui utilise le mode de calcul qu’il estime approprié. Il ne tient pas compte des investissements réalisés par le locataire dans les lieux loués ni des plus ou moins-values ressortant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Toutefois, ce nouveau prix est plafonné. Il ne doit pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). En outre Il ne peut pas conduire à une augmentation annuelle supérieure à 10% du loyer de l’année précédente (loi Pinel de septembre 2014). La valeur du loyer peut engendrer une variation annuelle de plus de 10 % (et donc être déplafonnée) si et seulement si : les locaux connaissent des modifications matérielles ou des modifications de facteurs locaux de commercialité.
Exemple :
– un quartier qui devient à la mode ;
– une meilleure accessibilité par les transports, la création d’un parking et/ou de nouveaux logements ;
– l’implantation d’un centre d’affaire/d’une galerie marchande/ou d’une grande enseigne ;
– la disparition de boutiques concurrentes dans le quartier ;
– la création d’une rue piétonne.
La révision de loyer selon la clause d’échelle mobile
L’indexation du bail commercial ou professionnel
Les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile qui doit figurer dans le bail. Elle permet de voir le loyer automatiquement révisé, selon une certaine périodicité et un indice de référence (publié trimestriellement par l’INSEE), tous deux mentionnés dans le bail commercial. De ce fait, les parties optent souvent pour une révision automatique à l’échéance annuelle. Dans tous les cas, la hausse du loyer est, là encore, plafonnée à 10 % du loyer précédent.
La mise en application de la révision du loyer initial repose alors sur un indice de référence dépendant de l’activité du locataire sur lequel le loyer est indexé :
· L’ILC : l’indice des loyers commerciaux est utilisé pour les activités commerciales et artisanales. Il a été créé pour répondre à la demande des personnes physiques commerçantes, des sociétés commerciales et des artisans.
C’est un indice représentatif des prix de la consommation, qui est composé :
– à 50% de la somme pondérée d’indices représentant l’évolution des prix de la consommation ;
– à 25% du prix de la construction neuve ;
– à 25% du chiffre d’affaires du commerce de détail.
· L’ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires est quant à lui appliqué aux activités libérales, industrielles, artisanales ou de stockage. Il se compose :
– à 50% de la moyenne annuelle de de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer)
– à 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC (Indice du coût de construction)
– à 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur (Produit intérieur brut)
Il a nettement moins augmenté que l’Indice du Coût de Construction au cours de ces dernières années, compte tenu notamment des faibles niveaux de l’inflation des prix de la consommation. C’est pourquoi le locataire, au titre d’un bail professionnel, aura clairement tendance à le privilégier.
· L’ICC : l’indice du coût de la construction a longtemps été roi en matière de baux commerciaux ou professionnels. Néanmoins, il est relativement déconnecté de la réalité économique, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle la loi Pinel l’a écarté au profit de l’ILC pour les baux commerciaux, et a créé l’ILAT comme alternative possible pour les autres professionnels non commerçants.
L’indice est organisé et fixé à partir de la variation des prix constatée pour la construction de bâtiments neufs à usage d’habitation. Il a systématiquement été privilégié par les propriétaires (et les associations d’épargnants) compte tenu de ses niveaux importants d’augmentations annuelles.
Pour calculer le nouveau loyer :
• 1ère révision :
Nouveau loyer = ancien loyer x (indice de référence en cours / Indice de référence à la signature du bail)
• 2ème révision :
Nouveau loyer = ancien loyer x (indice de référence en cours / Indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision).