Avant la signature d’un acte authentique de vente pour l’acquisition d’un bien immobilier professionnel, vous avez la possibilité de fixer les conditions de vente avec le vendeur dans le cadre d’un avant-contrat. Deux possibilités s’offrent alors à vous : le compromis ou la promesse de vente. Même s’il n’y a aucune obligation, avoir recours à ce type d’engagement est vivement conseillé pour sécuriser la transaction. Quelles sont leurs similitudes, leurs différences et leurs garanties ? On vous éclaire pour que vous puissiez faire le choix le plus adapté à votre situation.
Le compromis de vente
Défini par le code civil sous l’article 1159, « le compromis de vente ou contrat synallagmatique vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix ». Bien plus qu’un accord de principe, il s’agit d’un contrat qui engage au même niveau l’acheteur comme le vendeur. Juridiquement, il s’apparente donc à une vente sous conditions suspensives. La signature du compromis de vente s’assortit le plus fréquemment d’une indemnité d’immobilisation allant de 5% à 10% du prix de vente fixé par les parties. Appelée également dépôt de garantie, cette indemnité est facultative et s’imputera sur le prix de l’acte notarié. L’un des atouts du compromis de vente par rapport à la promesse de vente est qu’il n’est pas nécessaire de procéder à son enregistrement auprès des services fiscaux pour assurer sa validité. Par ailleurs, il peut au choix être conclu sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers ou alors devant notaire sous forme d’un acte authentique. Les deux parties peuvent également avoir recours à un consultant immobilier pour sa rédaction.
La promesse de vente
La promesse de vente dénommée également promesse unilatérale de vente a été intégrée au code civil sous l’article 1124 en 2016 : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Dans ce cas de figure, seul le vendeur est engagé auprès de l’acheteur à vendre un bien déterminé, à un prix défini. Il ne peut donc le proposer à un autre candidat ou annuler la vente. Bien entendu, les cocontractants doivent s’entendre au préalable sur le prix. Le bénéficiaire dispose d’un droit d’option durant une période allant de deux à trois mois. En contrepartie, il est d’usage que le futur acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation allant de 5% à 10% du prix fixé. Celle-ci se déduira lors de la vente finale. Selon la jurisprudence, il est préférable qu’elle n’excède pas 10% au risque d’être requalifier en compromis de vente. Cette indemnisation présente l’avantage d’offrir une garantie au promettant. Dans le cas où le futur acquéreur se rétracte, l’indemnité d’immobilisation sera versée au vendeur au titre de dédommagement. Pour être valable, une promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivants sa signature. A défaut, elle sera nulle. Au même titre que le compromis, la promesse unilatérale de vente peut être conclue sous seing privé comme en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier. Enfin si la durée de la promesse de vente est supérieure à 18 mois, elle doit être élaborée sous forme d’un acte authentique, c’est-à-dire en présence d’un notaire. En règle générale, la promesse de vente est appréciée par les deux parties qu’elle séduit par sa souplesse. Elle reste couramment pratiquée dans le domaine de l’immobilier d’entreprise.
N’oubliez pas les conditions suspensives
Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, il est de mise d’insérer des clauses spécifiques afin de garantir une sécurité juridique aux deux contractants. Les conditions suspensives permettent en effet de conditionner la vente à la réalisation des conditions qui garantiront son efficacité. La conclusion définitive de la vente peut être notamment soumise à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire, s’il est question d’une cession foncière. Les conditions suspensives permettront d’accorder un délai à l’acheteur pour qu’il ait le temps d’effectuer les démarches nécessaires. Cependant, il faut savoir que la bonne foi des parties sera estimée en fonction de l’exécution des conditions suspensives afin de juger si elle est réalisée ou pas. Par exemple si l’acheteur a effectué toutes les démarches pour obtenir un prêt et qu’il lui est refusé, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie lui seront restitués. Par contre, s’il s’avère que non, la condition est réputée réalisée et la vente continue d’être valide. Les conditions peuvent également concerner le droit de préemption de la commune, l’obtention d’un certificat d’urbanisme concernant l’absence de servitudes ou encore la non opposition de travaux. Dans ces derniers cas, elles profitent aux deux parties alors que dans le cas du financement ou de l’obtention du permis de construire, seul l’acquéreur peut s’en prévaloir. A savoir que seule la partie à laquelle bénéficie la condition suspensive peut décider de s’en affranchir éventuellement.
Insérez des clauses spécifiques pour vous protéger
La clause pénale :
Pour éviter tout contentieux, il est opportun de prendre des précautions et notamment d’intégrer une clause pénale lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente. C’est une condition selon laquelle les deux parties se mettent d’accord sur le montant des dommages et intérêts à verser en cas de manquement de l’une des parties à l’égard de ses obligations contractuelles.
La clause de dédit :
Cette clause offre la possibilité de se rétracter et de revenir librement sur son consentement initial. Elle s’applique surtout dans le cadre de compromis de vente mais peut l’être aussi lors d’une promesse de vente. Généralement elle comporte une contrepartie financière en cas de renoncement.