VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement
Que ce soit des locaux d’activité, des bureaux ou des commerces, l’achat de locaux est une étape importante dans la vie d’une entreprise. Elle reflète son ambition de s’établir dans le temps et de s’ancrer dans son environnement. Pour constituer son patrimoine immobilier, toute société peut investir dans des locaux anciens, récents ou neufs : c’est ce dernier cas de figure que nous allons développer ici.
Avoir recours à la VEFA signifie : acheter des locaux neufs sur plans. Cette pratique est souvent victime de préjugés, qui sont sans fondements.
Voici 5 avantages qui vous permettront peut-être de voir la VEFA sous un autre angle :
∗ CONFORT ∗
Avantage 1 : des locaux sur-mesure !
En optant pour des locaux neufs, vous démarrez à partir d’une feuille blanche ! Vous pourrez aménager et équiper votre bien selon vos besoins et vos goûts. Vous pourrez aussi demander au promoteur de le faire pour vous avec ses propres partenaires, véritables experts dans ce domaine. Ainsi, vous créerez un espace spécialement adapté pour votre activité et non l’inverse (ce qui est bien souvent le cas quand on fait le choix d’investir dans locaux anciens ou même récents).
Avantage 2 : Vous êtes conformes !
Les promoteurs ayant pour obligation de livrer un bâtiment selon les normes et critères de performances d’usage, vous êtes assurés de vous installer dans un environnement respectant à la lettre les derniers cahiers des charges en vigueur. Vous êtes tranquilles, et pour longtemps !
∗ ECONOMIE ∗
Avantage 3 : Le neuf c’est cher !
Vous avez raison ! Enfin, partiellement… Si Le prix de vente des biens immobiliers neufs est généralement plus élevé que celui des biens anciens, La VEFA a pour avantage de bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais de mutation s’élèvent à 2 ou 3 % du montant du bien contre 6 à 7% pour un bien ancien. Mais ce n’est pas tout ! La vente en état future d’achèvement est soumise à la TVA récupérable. Enfin, gardez en tête qu’à la différence d’un bien ancien, il n’y a pas de charges d’enregistrement pour une VEFA ! Dépense qui n’est pas récupérable.
Avantage 4 : Financement progressif
Pour un achat en VEFA il existe des crédits immobiliers spécifiques, qui offrent la possibilité de débloquer de l’argent progressivement et de ne rembourser votre emprunt qu’à la livraison de vos locaux.
De plus, le paiement de vos locaux peut être échelonné selon le pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier et se décompose comme suit :
∗ GARANTIES ∗
Avantage 5 : 3 garanties légales dues par le vendeur
– La garantie de parfait achèvement (GPA) | Valide 1 an à compter de la date de réception des travaux
Elle permet aux acquéreurs de réclamer la réparation de toutes finitions qui posent problème, de travaux mal réalisés ou non conformes aux normes en vigueur.
– La responsabilité biennale | Valide deux ans à compter de la date de réception des travaux.
Elle consiste à relever tous vices cachés affectant les équipements dissociables du corps de l’ouvrage.
Exemple : un dysfonctionnement d’ascenseur.
– La responsabilité décennale (aussi appelée : Garantie Dommage-Ouvrage) | Valide 10 ans à compter de la date de réception des travaux
Elle engage la responsabilité du promoteur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. Cela peut concerner un élément constitutif ou des équipements qui rendraient impropre la destination du bâtiment
Les 3 garanties ci-dessus permettent de sécuriser un investissement mais aussi la pérennité de l’implantation de votre entreprise. Il est à noter que dans l’ancien, outre la garantie des vices cachés (discutable dans son activation), aucune garantie n’est fournie à l’acquéreur.
Le fonctionnement de la VEFA :
L’achat s’effectue sur plans, la construction ayant débuté ou non.
La VEFA est soumise au Code de la Construction et de l’Habitat (CCH). Toutefois l’immobilier d’entreprise résultant du secteur libre, la réglementation du CCH n’est pas applicable de plein droit et laisse la place à quelques négociations.
→ Le contrat de réservation :
Les parties concluent un contrat de réservation unilatéral ou synallagmatique. Dans les deux cas, il sécurise l’acquéreur car le promoteur est alors obligé de livrer l’immeuble et donc d’aller au bout des travaux.
Le contrat contient les indications essentielles relatives :
- à la construction des locaux
- à la qualité de la construction (notice descriptive)
- aux délais d’exécution des travaux et date prévisionnelle de signature de l’acte de vente définitif
- à la situation (plans masse)
- au prix prévisionnel de vente et des conditions de révision
Il est préférable pour l’acquéreur de fixer des pénalités de retard en cas de non-respect des délais de livraison. Le promoteur se réserve, toutefois, le droit de repousser les délais de mise à disposition des locaux en cas de survenance d’éléments qualifiés de « force majeure ».
Une fois le contrat de réservation signé, vous bénéficiez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter. Passé ce délai, votre dossier sera envoyé chez le notaire.
″Votre conseiller Axite se charge du montage du dossier de réservation et de l’envoyer en LRAR au notaire en temps voulu !″
→ Financement :
Après réservation de vos locaux neufs, vous devez mettre en place votre financement. Prenez le temps de consulter plusieurs banques ou faites-vous aider par un courtier pour obtenir les meilleures modalités d’emprunt. Vous serez fixés sur :
- votre capacité d’emprunt
- votre taux d’intérêt et la durée de votre prêt
- l’assurance emprunteur
- les modalités de remboursement
- la garantie du prêt
″Votre consultant Axite peut vous conseiller dans ce parcours. N’oubliez pas ensuite de lui fournir les caractéristiques du financement obtenu. Il en informera le notaire.″
→ L’acte de VEFA :
L’acte authentique de VEFA peut ensuite être signé chez le notaire sous réserves :
- qu’il ait reçu une copie de l’offre de prêt que vous avez acceptée (mentionnant également vos garanties et votre assurance)
- que le permis de construire ait été obtenu par le promoteur
- que le niveau de pré-commercialisation du programme ait été atteint (s’il y en avait un)
Cet acte précisera :
- La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue
- Le prix et les modalités de paiement du prix (échelonnement des paiements)
- Le délai de livraison (et les causes de prorogation ainsi que les éventuelles pénalités de retard).
- Les indications relatives à la consistance ou aux caractéristiques techniques de l’immeuble (notice descriptive, plans…).
- Les mentions de l’assurance décennale et de l’assurance dommages-ouvrage
- La garantie d’achèvement de l’immeuble.
Ce dernier point relève d’une grande importance car il prend la forme d’une nouvelle ouverture de crédit ou d’un cautionnement solidaire. Le garant s’engage, en cas de défaut du vendeur (liquidation judiciaire…), à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble vendu. En revanche, le garant ne se substitue pas au vendeur en ce qui concerne les garanties de construction, par exemple. Il n’a pas non plus d’obligation d’effectuer les travaux lui-même. Elle est facultative en matière d’immobilier d’entreprise mais l’investisseur a tout intérêt à l’exiger.
″A ce stade vous êtes propriétaire !″
→ Les travaux :
Durant la phase du chantier, vous allez recevoir les plans techniques de vos locaux. Hormis si la livraison des locaux a été convenue en état brut de finitions, vous pourrez personnaliser votre bien par le biais de choix de revêtements de sols/murs et convenir des options de vos locaux (voir avantage 1) ; par exemple, la modification du réseau électrique ou encore motorisation des volets…
C’est pendant cette phase de travaux que vous recevrez les différents appels de fonds (voir avantage 4)
→ La livraison :
Les travaux achevés votre conseiller Axite organisera la visite des locaux avec le promoteur et vous procéderez ensuite à l’état des lieux de votre bien. Il notera toutes réserves éventuelles qui pourraient être constatées.
A la fin de ce rendez-vous, un procès-verbal de réception sera signé. Il sera alors l’heure de verser le dernier appel de fond. Vous recevrez ensuite l’ensemble des clés, badges et télécommandes d’accès aux locaux
″Bienvenue dans vos locaux !″
→ Et après livraison ? Que se passe-t-il ?
La loi Spinetta soumet tous les intervenants à l’acte de construire à une présomption de responsabilité pour tous dommages affectant l’ouvrage ou vices cachés à la réception des locaux.
Si vous rencontrez des dysfonctionnements, sachez que vous pouvez activer vos garanties légales (voir avantage 5)
En résumé, une entreprise qui achète en VEFA bénéficie de nombreux avantages et le parcours d’acquisition de vos locaux n’est guère plus compliqué que pour un bien ancien. La VEFA étant très encadrée, elle laisse peu de place à l’improvisation.
