Petit rappel sur les principaux baux possibles lorsque vous louez votre local professionnel. Assurez-vous de choisir la solution la plus adaptée à vos besoins.
LE BAIL COMMERCIAL
Il relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce et se caractérise par une relative stabilité pour le locataire, grâce à un plafonnement du loyer et à un droit au renouvellement.
- Qui est concerné ?
Il faut exercer une activité industrielle, commerciale ou artisanale et les locaux doivent être loués dans le cadre de l’objet social déclaré par le locataire.
A noter : Depuis la loi de modernisation des entreprises du 4 août 2008, les professionnels libéraux peuvent, avec l’accord du bailleur, signer un bail commercial
- Une durée minimale de 9 ans
Seul le locataire peut y mettre un terme tous les 3 ans (voir notre article sur La résiliation anticipée du bail commercial)
A noter : « Dans la pratique, le locataire peut donner son congé tous les ans si le propriétaire donne son accord, à condition que cela soit prévu dans le bail », souligne Jean-François Berthier, d’Axite CBRE Annecy.
- Renouvellement du bail
Le locataire peut demander le renouvellement du bail. En cas de refus, le bailleur lui versera une indemnité.
Le propriétaire peut également demander congé au locataire à l’issue du bail et renouveler celui-ci dans de nouvelles conditions.
Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit de manière tacite sans date certaine. Attention, il ne s’agit pas d’un renouvellement, donc le bail ne court pas de nouveau pour une période minimum de 9 ans.
A noter : Le loyer du bail renouvelé est, en principe, « plafonné » et fixé en appliquant seulement l’indexation. Le loyer peut cependant être « déplafonné », notamment si la valeur locative du bien a fortement augmenté.
- Quand le propriétaire peut-il donné congé avant les 9 ans ?
Le propriétaire peut demander judiciairement de mettre fin au bail avant la période des 9 ans, lorsque le locataire ne paie pas son loyer, le dépôt de garantie, son assurance ou si ce dernier change la destination du bien sans son accord.
- De nombreuses clauses négociables
A l’exception des mesures d’ordre public, tout peut être discuté et inscrit dans le bail commercial : paiement de l’impôt foncier, prise en compte de l’assurance de l’immeuble, sous-location, etc… (voir notre article Les pistes pour bien négocier son bail commercial)
- Les nouveautés de la loi Pinel
Le bailleur ne peux pas refacturer au locataire les gros travaux et les frais de gestion de l’immeuble (voir notre article Propriétaire et locataire : comment bien gérer son bien ?)
LE BAIL DÉROGATOIRE
Il relève des articles L 145 – 5 du code de commerce. Pour des raisons diverses, propriétaires et locataires peuvent décider de signer un bail de plus courte durée, appelé parfois, à tort, « bail précaire ». Il concerne les mêmes acteurs que le bail commercial.
- Une durée maximale de 3 ans
La loi Pinel a fait passer la durée maximale du bail dérogatoire de 2 à 3 ans.
« Ce bail est la plus part du temps utilisé par des entreprises en création ou en croissance qui ne souhaitent pas s’engager sur une trop longue période par manque de visibilité », analyse Jean-François Berthier.
- Un bail souple
Le bail peut prévoir que le locataire donne congé quand il le souhaite, en respectant le délai de préavis convenu à la signature du bail.
- Un bail commercial au-delà des 3 ans
En cas de prolongement du bail, celui-ci se transforme tacitement en bail commercial. Légalement, le bail devient commercial à compter du 1er jour du 38e mois. « La loi Pinel a donné un mois supplémentaire pour que le locataire décide de ce qu’il souhaite faire. Cela aboutit à un mois de latence un peu flou. Nous conseillons de se mettre d’accord avant pour éviter à chacun d’entrer dans une période incertaine », commente Jean-François Berther.
LE BAIL PROFESSIONNEL
Il relève de la loi du 23 décembre 1986 (modifié par loi du 4 août 2008 – art. 43) et concerne les professions libérales.
- Une durée de 6 ans, sans droit de renouvellement
Le bail est signé pour une durée de 6 ans. Le locataire ne peut bénéficier d’un droit au renouvellement à l’issue du bail. Ce qui signifie qu’il ne touchera pas d’indemnité en cas de refus du propriétaire de prolonger le bail.
- Un congé à tout moment
Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de 6 mois.
Vous exercez une profession médicale ? Consultez notre article dédié