La loi Pinel « Artisanat Commerce et Très Petites Entreprises », adoptée en juin dernier, instaure des nouvelles règles afin de renforcer l’encadrement des baux commerciaux. Voulue pour encourager une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire, la loi engendre cependant des changements majeurs pour la plupart des grandes entreprises utilisatrices de bureaux ou locaux.
1/ La fin des baux de plus de trois ans
Jusqu’à présent, il était possible de déroger à la faculté du locataire de résilier son bail au bout de trois ans. Les exemples sont nombreux. Un locataire qui demandait au propriétaire d’effectuer des travaux importants avant son implantation pouvait s’engager en contre partie à rester 6 ans ou 9 ans. De même le propriétaire accordait une franchise de loyer si le locataire signait un bail de plus de trois ans. « Cette pratique était courante et permettait une négociation entre les parties où chacun y trouvait son compte », explique Jean-François Berthier, d’Axite CBRE à Annecy. Désormais, les propriétaires ne pourront plus exiger de bail supérieur à trois ans. Le risque : que les locataires ne puissent plus réclamer certains avantages et que les propriétaires fidélisent moins leur locataire.
4 exceptions :
- Bail d’une durée initiale supérieure à 9 ans ;
- Baux portant sur des locaux monovalents (cliniques, EHPAD, hôtels, cinémas…) ;
- Baux portant sur des locaux à usage unique de bureaux ;
- Baux portant sur des locaux à usage unique de stockage
Le conseil : mieux vaut signer un bail supérieur à 9 ans pour assurer la pérennité d’une location.
2/ Possibilité de délivrer congé par lettre recommandée AR
La loi Pinel introduit une modification considérable en acceptant la lettre recommandée avec AR comme forme de délivrance du congé, à la place de l’acte d’huissier, sans modifier le délai incontournable de 6 mois. Certes, cela apporte plus de souplesse et de liberté. Mais attention, la validité du congé reste subordonnée à la présence de mentions obligatoires, à reprendre dans le corps de la lettre, faute de nullité. Conséquence : si votre congé n’est pas valable et que vous ne pouvez le modifier dans le délai imparti, vous serez tenu par une nouvelle période de trois ans.
Le conseil : un exploit d’huissier restera toujours plus sûr.
3/ La garantie du cédant limitée à 3 ans
Les baux comportaient souvent une clause de garantie du cédant. En d’autres termes, un locataire qui cédait son bail pouvait se retrouver garant de l’ensemble de ses successeurs, de façon illimitée. Désormais, la garantie cessera automatiquement à l’échéance de la troisième année suivant la cession. Par ailleurs, en cas de problème d’impayé du cessionnaire, le bailleur a l’obligation d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé, sauf à être déchu de sa garantie.
4 / Droit de préférence du locataire en cas de vente du local
En cas de vente du local loué, la loi Pinel instaure, comme en habitation, un droit de préemption au profit du locataire. « Attention, ce droit ne s’applique pas en cas de vente en bloc. En revanche, il s’appliquera en cas de vente de plusieurs lots de copropriété et ceci au profit du locataire de chaque lot. Les modalités d’application restent à définir et feront l’objet de décrets d’application », souligne Jean-François Berthier.
5/ Durée du bail dérogatoire est portée de 24 mois à 36 mois
Durant ce délai, les parties conservent la possibilité de conclure des baux dérogatoires successifs dont la durée cumulée ne peut excéder 36 mois. A l’issue du 36ème mois, les parties auront 1 mois pour manifester clairement leur intention de poursuivre ou non leurs relations.
6/ Définition convention d’occupation précaire
Jusqu’à présent, la convention d’occupation précaire n’était pas codifiée par les textes, mais correspondait aux usages et à la pratique. Elle était très (trop) souvent confondue avec le bail dérogatoire. Désormais, la loi Pinel définit comme précaire la convention d’occupation de locaux dont l’échéance dépend de « la survenance de circonstances particulières échappant à la volonté des parties au contrat ».
Attention au vocabulaire :
- • Ne pas parler de preneur mais d’occupant
- • Ne pas utiliser le terme loyer mais celui d’indemnité.