Publiée au journal officiel le 30 décembre 2020, la nouvelle loi de finances 2021 a pour ambition de soutenir le plan de relance qui s’articule autour de 3 axes : l’écologie, la compétitivité et la cohésion. Doté d’un budget de 100 milliards d’euros engagé sur 2 ans (2021-2022), ce plan détaille un ensemble de mesures dont l’objectif est de regagner le niveau d’activité économique d’avant crise.
Une partie de ces mesures portent sur l’immobilier professionnel. Elles prévoient entre autre des allègements d’impôts pour permettre aux entreprises de consolider leurs fonds propres et leur trésorerie. Notamment, en leur accordant la neutralisation fiscale des écarts de réévaluation de leurs actifs et l’étalement de la plus-value réalisée lors d’opérations sale & lease-back. Une baisse des impôts de production a pour objectif de renforcer la compétitivité des sociétés et l’attractivité des territoires. Enfin, des crédits d’impôts destinés aux TPE/PME sont prévus pour la rénovation énergétique des bâtiments à usage d’activité économique, ainsi qu’un crédit d’impôt bailleur.
Les 5 mesures liées à l’immobilier d’entreprise
1. Baisse des impôts de production
Mis en place pour renforcer la compétitivité des entreprises, ce dispositif combine trois axes :
– L’allègement de moitié de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Rappelons que cette taxe est due par les entreprises réalisant un CA supérieur à 500.000 €. Cette réduction correspondant en pratique à la quote-part de l’impôt qui revient à la Région.
– L’abaissement de moitié du taux utilisé pour le calcul de la valeur locative pour l’établissement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les établissements industriels évalués selon la méthode comptable.
– L’abaissement de 3 % à 2 % du taux de plafonnement de la cotisation économique territoriale (CET) en fonction de la valeur ajoutée, pour les entreprises qui ont un chiffre d’affaires inférieur à 500 000 €.
Toutes les structures redevables des impôts locaux mentionnés ci-dessus, bénéficieront automatiquement et de façon pérenne de ces mesures fiscales, au titre des impôts dus en 2021. Elles n’auront aucune démarche à effectuer.
2. Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique des TPE/PME
Ce crédit d’impôt est ouvert, comme son nom l’indique, aux petites et moyennes entreprises de tous secteurs, qui engagent des travaux d’amélioration énergétique de leurs bâtiments, sous réserve qu’ils soient achevés depuis plus de 2 ans (bureaux, locaux d’activité ou commerces). Seules les structures comptant au maximum 250 salariés, dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 millions d’euros ou ayant un bilan inférieur à 43 millions d’euros peuvent en bénéficier. Cette mesure est ouverte aux entités propriétaires comme locataires qui sont soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour être éligibles, les travaux devront être engagés entre le 1er octobre 2020 et le 31 décembre 2021, sur la base d’un devis daté et signé durant cette période et être effectués par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement).
Le crédit d’impôt s’élève à 30% des dépenses engagées, dans la limite de 25.000 € par entreprise et est cumulable avec d’autres aides existantes, telles que le certificat d’économies d’énergie. Il s’applique aussi bien sur le coût des matériaux que la main d’œuvre.
>> Retrouvez tous les travaux éligibles ici
Cette aide s’avère particulièrement intéressante pour vous préparer à mettre en application le décret tertiaire
Elle peut également permettre d’amoindrir quelque peu le choc des fortes hausses des coûts de construction enregistrées actuellement par suite de l’explosion des prix de certains matériaux (métal, bois, plastique…)
3. Crédit d’impôt « abandon de loyers » pour les bailleurs
Ce dispositif exceptionnel et temporaire concerne tout bailleur (personne physique domiciliée en France ou personne morale, de droit privé comme de droit public) qui consentirait à renoncer au loyer du mois de novembre 2020 au profit de locataires professionnels qui sont administrativement fermés ou particulièrement impactés par les restrictions sanitaires. Il a non seulement pour vocation d’éviter au bailleur d’être confronté à un défaut de paiement ou à des impayés de ses locataires, mais également de soutenir les entreprises en allégeant leurs coûts fixes. Les bailleurs sont éligibles à ce crédit d’impôt pour les abandons de loyers consentis jusqu’au 31 décembre 2021.
Les conditions inhérentes à l’entreprise locataire
Cette mesure n’est valable que dans le cas d’un renoncement de loyer au profit d’une société de moins de 5.000 salariés, qui n’est ni en liquidation judiciaire au 1er mars 2020, ni en procédure à fin 2019 (sauvegarde, redressement, liquidation judicaire). L’entreprise doit impérativement louer des locaux situés en France et exercer une activité ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public durant le mois de novembre 2020, ou bien appartenir à l’un des secteurs professionnels mentionnés dans l’annexe 1 du décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité. Les structures qui ont pratiqué une activité en drive ou click and collect au cours du mois de novembre 2020 restent tout autant admissibles.
Un crédit d’impôt de 50% maximum
– Pour une entreprise de moins de 250 salariés, le bailleur bénéficiera d’un crédit d’impôt correspondant à 50% du loyer intégral auquel il a renoncé.
– Si l’effectif de l’entreprise concernée est compris entre 250 et 5000 salariés, le crédit d’impôt s’élèvera à 50% des sommes abandonnées dans la limite des 2/3 du montant total du loyer.
– Le crédit d’impôt est imputé sur l’impôt sur les revenus dû par le bailleur au titre de l’année au cours de laquelle les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis, y compris en cas de clôture en cours d’année civile. Pour en bénéficier, l’abandon de loyer doit être certain et définitif (pas de clause de retour à meilleure fortune).
Pour connaître toutes les modalités : c’est par ici
4. Neutralisation fiscale de la réévaluation libre des actifs
La loi de finances 2021 accorde un report momentané de l’imposition d’une société, suite à la réévaluation libre de ses actifs à la hausse. L’intérêt de cette opération fiscale est d’offrir la possibilité aux entreprises de consolider leurs capitaux propres, d’améliorer leurs comptes sociaux et donc d’accroitre leurs capacités de financement. Ainsi, elle leur permet de mieux estimer leur solidité financière en ayant une valorisation fidèle de leur patrimoine et également de rassurer les créanciers et les actionnaires.
Les règles de la réévaluation libre des actifs
L’article L 123-18 du code de commerce permet aux entreprises de réévaluer librement leurs actifs enregistrés au bilan, le plus souvent à leur valeur d’acquisition. La différence entre la valeur historique et la valeur actualisée de l’actif s’inscrit aux capitaux propres de la structure détentrice. Cette réévaluation concerne les entités assujetties aux règles de la comptabilité commerciale et se rapporte uniquement aux immobilisations corporelles (matériel, immeuble, agencement…) et financières (titres de sociétés…). Les immobilisations incorporelles -c’est-à-dire autres que financières- sont exclues. Par exemple, les fonds de commerce, brevets ou marques… Il en est de même pour les stocks et les valeurs mobilières de placement qui ne peuvent être réévalués.
Une imposition étalée ou reportée
Ces opérations de réévaluation doivent porter sur l’ensemble des immobilisations corporelles et financières de l’entreprise. Elles pourront être réalisées au cours d’un exercice clos entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022. Jusqu’à cette date toute entreprise ayant réalisé une plus-value issue de la réévaluation libre de ses actifs sera en mesure de bénéficier d’un différé d’imposition sous deux formes :
– Un étalement à parts égales, sur une durée de 5 ans, pour les immobilisations amortissables, et de 15 ans pour les constructions, plantations, ainsi que les agencements et aménagements de terrains.
– Un sursis d’imposition jusqu’à la cession ultérieure, pour les plus-values concernant la réévaluation d’immobilisations non-amortissables (comme les terrains ou les titres de participation, etc…)
En temps normal, les plus-values liées à une revalorisation sont immédiatement imposées. Grace à la loi de finances 2021, elles restent soumises à l’impôt mais peuvent l’être graduellement ou de façon différée. Une réelle opportunité d’alléger la pression fiscale sur une trésorerie tout en permettant de réévaluer les capitaux propres mis à mal par la crise sanitaire.
5. L’étalement de la plus-value réalisée à l’occasion d’opérations de cessions-bails / sale & lease-back
Le crédit-bail dénommé également sale and lease-back est couramment pratiqué comme levier de trésorerie par les entreprises. Cette opération leur permet de céder la propriété d’un bien immobilier à un investisseur, ou de le refinancer auprès de sa banque via le crédit-bail immobilier, tout en continuant de l’occuper et de l’exploiter au titre d’un bail commercial.
Habituellement, une opération de ce type implique l’imposition de la plus-value réalisée lors de la cession, durant l’exercice en cours. Mais la dernière loi de finances autorise de façon temporaire, un dispositif d’étalement de la plus-value réalisée à parts égales, sur toute la durée de l’exécution du contrat de crédit-bail, sans excéder quinze ans. L’imposition de la plus-value est ainsi lissée, permettant à l’entreprise de neutraliser la réintégration des quotes-parts de la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail.
Cette mesure s’applique aux cessions précédées d’une promesse de vente signée entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022 qui sont réalisées à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023. Le contribuable devra néanmoins opter pour ce dispositif.
Quels est son champ d’application ?
Cette mesure ne concerne que les immeubles affectés à une activité opérationnelle de l’entreprise qu’elle soit commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Ils peuvent être construits ou non. En revanche, le patrimoine de placement reste exclu du dispositif. Cependant, ce mécanisme est applicable dans le cas d’une entreprise qui louerait un immeuble à une autre entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance, dès lors que celle-ci l’exploite dans le cadre de ses activités économiques.
> Contactez nos équipes pour optimiser votre immobilier professionnel <