Location, rachat, cession, fonds de commerce, etc. Mieux vaut utiliser les bons mots pour savoir à quelle règle une entreprise est soumise en matière de bail commercial. Explications.
La location d’un bail commercial 3 | 6 | 9
Il s’agit de la tendance classique : il s’agit du contrat par lequel le bailleur loue un local à un preneur, commerçant, industriel ou artisan, pour que ce dernier exerce son activité. Ce bail est « commercial » s’il répond aux exigences légales de l’article L. 145-1-l, alinéa 1er du code Commerce qui impose 4 conditions :
- Un contrat de bail
- Un local commercial
- Un fonds de commerce
- L’immatriculation du preneur
- A noter : si le bailleur s’engage sur 9 ans, le « locataire » peut résilier le bail tous les 3 ans.
Rachat droit au bail avec bail en cours de validité sur les 9 ans
Le droit au bail fait généralement partie du fonds de commerce. De quoi s’agit-il ? L’achat du droit au bail permet à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant locataire et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir. En général, son montant est calculé en fonction de la différence entre la valeur du marché et le loyer payé par l’ancien locataire. « Si le loyer est équivalent ou inférieur au prix du marché, il ne peut y avoir de droit au bail. Actuellement, en raison du tassement des prix des loyers, ce droit au bail n’est souvent pas appliqué », souligne François Gagliardi, consultant Commerces chez Axite CBRE.
A noter : on parle de « droit d’entrée » lorsqu’une somme est versée par le locataire au propriétaire au moment de l’entrée. « Elle est parfois justifiée lorsque le loyer précédent est sous-évalué par rapport au prix du marché ou si des travaux sont à engager. Cela se pratique parfois en centre-ville. Je n’applique pas cette coutume car en général les montants des loyers ne sont pas sous-évalués », souligne François Gagliardi.
Attention : demander un droit à la despécialisation en cas de changement d’activité
Tout locataire est tenu d’exercer le même type d’activité lorsqu’il rachète un bail. Et si ce n’est pas le cas, il doit alors faire une demande dite de despécialisation au propriétaire pour pourvoir modifier l’activité prévue au sein du bail commercial. Cette despécialisation peut être partielle (pour compléter par exemple l’activité initiale) ou totale lorsqu’il s’agit d’un changement de destination.
Cession du droit au bail
La cession du droit au bail peut se faire indépendamment du fonds de commerce ou intervenir lors de la cession de celui-ci. Qu’elle que soit le cas de figure, la cession du droit au bail doit être notifiée au bailleur.
« La cession de droit au bail est de plus en plus rare. La tendance est à la location pure, car les loyers actuels sont proches des prix du marché. Dans ce cas, il n’y a pas justifié droit au bail, non seulement aucun intérêt à l’achat, mais les banquiers risquent de ne pas accorder de prêt et les experts comptables ne pas justifier l’opération », analyse François Gagliardi.
Rachat de fonds de commerce
Le fonds de commerces comprends les éléments incorporels, comme la clientèle, et corporels, comme le stock, le matériel, l’exploitation, etc. Dans le cas d’un rachat de fonds de commerce, le bail commercial se substitue à l’ancien, dans les mêmes conditions.
- A noter : respecter le SCOT
Le Schéma de Cohérence Territoriale, créé en 2000, vise à l’origine à mettre en cohérence l’ensemble des politiques en matière d’urbanisme, de logement, de déplacements et d’équipements commerciaux. Il implique lors d’une nouvelle implantation que l’acquéreur exerce une activité prévue par le SCOT sur sa zone géographique. « En cas de rachat de fonds de commerce, la règle s’applique uniquement si le nouveau propriétaire souhaite changer d’activité », souligne François Gagliardi avant de préciser : « Or, le dernier SCOT, datant de janvier 2013, il n’est pas toujours en phase avec la réalité économique du terrain. Certains projets sont bloqués car les vendeurs ne trouvent de repreneurs dans la même activité. J’ai l’exemple d’un concessionnaire automobile prêt à vendre pour installer un supermarché. Les élus et les études de marché approuvent ce projet, mais il est en contradiction avec le SCOT. Résultat, tout est bloqué. L’empilement des réglementations (CDAC, PLU, SCOT) freinent parfois de manière absurde le développement économique de certaines zones. »
