En immobilier d’entreprise, certains biens se revendent facilement et sans décote alors que d’autres mettent des mois, voire des années à trouver preneur. Ce qui fait la différence ? Le soin mis par l’investisseur à choisir ses locataires, rédiger les baux et à entretenir son immeuble… Pour tout savoir sur ces bonnes pratiques, suivez le guide.
Investisseurs : nos conseils pour bien revendre votre patrimoine immobilier
Cernez vos objectifs
En habitat résidentiel, le rendement pour l’investisseur est très faible (entre 3 et 4%) et la probabilité de plus-value à la revente plus importante. En immobilier d’entreprise, vous pouvez espérer obtenir une rentabilité entre 7 et 11% (selon le profil des actifs, bureaux, atelier, commerce, etc.) mais la plus-value sera plus faible à la revente. En revanche, si vos biens ont été mal entretenus, vous risquez une forte décote (jusqu’à 30%).
Pour l’investisseur, il est donc crucial, pour préserver la valeur de son bien, de le rendre aussi « liquide » que possible. Les biens les mieux gérés trouvent preneurs en trois ou quatre mois, les dossiers difficiles (avec travaux ou non conformes) peuvent mettre plus d’un an à se commercialiser, même si le bien est de qualité !
Gardez l’historique de la vie du bâtiment
Tout candidat acquéreur demandera les documents qui « tracent » la vie de votre bâtiment. Rassemblez tout du permis de construire à la déclaration d’achèvement de travaux.
- Avez-vous fait un constat d’affichage lors de la construction pour purger les recours de tiers ?
- Avez-vous souscrit une assurance dommage ouvrage ?
- Où sont les factures et les descriptifs détaillés des gros travaux ? Lors des grosses réfections et notamment de la toiture, s’agissait-il d’un lifting ou d’une rénovation totale ?
- Que dit le dernier diagnostic de performance énergétique ?
Certains investisseurs fournissent un dossier complet en deux clics de souris. D’autres mettent des semaines ou des mois à le constituer. Ceci impacte la confiance de l’acquéreur qui, dans l’intervalle, trouvera peut-être d’autres actifs ailleurs.
Choisissez vos locataires
Quelles sont les capacités financières de vos locataires ? Que disent leurs derniers bilans (CA, résultat) ? Quels types de garantie proposés (personnelle par les associés, la maison-mère ou la banque) ? Avez-vous un dépôt de garantie (combien de mois) ?
Pour un acquéreur, le locataire idéal est une Société internationale de renom ayant un siège en France ou certain service public. Le pire, est une société indépendante en difficulté (bilan négatif). Essayez d’améliorer votre « capital locataires » au fil des ans. Proposez par exemple des travaux à ceux que vous souhaitez conserver.
Evitez le bail de courte durée
Un bien loué avec un bail dérogatoire est quasi invendable, sauf à accepter une forte décote : quel acquéreur prendrait le risque d’une vacance à court terme alors qu’il emprunte sur dix, quinze ans ou plus pour financer son opération ? Privilégiez le bail commercial et si possible, négociez des durées fermes de 6 ou 9 ans, là encore en proposant par exemple des travaux.
Multi-locataires ? Harmonisez vos baux
Votre bien comporte plusieurs lots loués à différentes sociétés ? Harmonisez les baux pour ne pas laisser à l’acquéreur un dossier administratif complexe et une gestion technique du bâtiment ingérable : ce locataire entretient ses toitures mais pas celui-là, celui-ci assure le nettoyage de ses vitres mais pas son voisin etc.
Qui prend en charge quoi ?
Un bail doit préciser qui, du locataire ou du propriétaire, prend en charge les travaux importants ou de vétusté ainsi que leur mise en conformité. Maintenir le flou, c’est s’exposer à des tracas permanents et des difficultés à la revente. Tout acquéreur averti identifiera le problème.
Prenez la main sur l’entretien
L’expérience montre qu’un locataire qui prend en charge l’entretien courant a de fortes chances de le négliger voire de l’oublier. De sérieux ennuis en perspective : défauts d’étanchéité sur les toitures non nettoyées, clôtures abîmées qui permettent des entrées « sauvages ». La formule qui préserve votre bâtiment et rassure les acquéreurs ? Un contrat annuel avec un prestataire spécialisé en immobilier d’entreprise (Property Management) dont vous refacturez le coût à vos locataires.
En conclusion : tout se joue à la signature du bail
On l’aura compris : la valeur de revente et la liquidité d’un bien se jouent pour l’essentiel à la signature du bail. Or, beaucoup d’investisseurs particuliers négligent sa rédaction, spécifiquement ceux qui se lancent aujourd’hui dans l’immobilier d’entreprise pour diversifier leur patrimoine.
Evitez chaque fois que possible un bail proposé par votre locataire, même (surtout !) s’il est établi par le service immobilier d’un grand groupe : il risque fort d’être à votre désavantage.
Ecartez aussi le bail « générique » (souvent proposé par les agences d’habitation) qui ne prend pas en compte les spécificités techniques de votre bien : mieux vaut faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise qui le visitera, anticipera les difficultés et rédigera un document sur mesure, garant de vos intérêts.
Témoignage | Joël Alanis, investisseur privé à Grenoble : « je rénove à chaque départ de locataire »
« En immobilier d’entreprise, un bien mal entretenu peut rester vide un an, deux ans voire davantage. C’est une perte nette pour l’investisseur et son intérêt est d’investir dans la rénovation de son bien : si les murs et les moquettes sont impeccables, si le plateau est vide, l’entreprise aura le sentiment de s’installer chez elle et non chez le précédent occupant.
Pour ma part, je rénove à chaque départ de locataire pour proposer des locaux impeccables. Cela me permet d’éviter les vacances, d’attirer des sociétés high-tech internationales, de choisir mes locataires au lieu d’avoir un unique candidat. Il m’est arrivé de rénover 3500 m² de bureaux, y compris l’électricité. L’investissement était lourd mais j’ai reloué ensuite tous les lots en un an, ce qui est exceptionnel en période de crise.
Si le locataire est stable, j’essaie de rénover tous les 6 ans en limitant les désagréments : on travaille bureau par bureau, ou pendant les congés, ou le samedi.
Cette logique n’est pas évidente pour un investisseur néophyte, d’autant qu’elle réduit un peu la rentabilité immédiate. Mais elle permet de préserver la valeur de mes biens, à court et à long terme. »