Investir dans l’immobilier d’entreprise peut s’avérer très intéressant. Attention cependant, si ce placement reste rentable, il est à manier avec précaution selon le profil et les objectifs de chacun.
Les investissements en immobilier d’entreprise continuent de séduire les investisseurs professionnels, mais cette classe d’actifs représente aussi un bon placement pour les particuliers. ” À condition d’être accompagné par un professionnel qui saura apporter le bon conseil en fonction du profil et des objectifs de chacun “, souligne Robert Di Foggia d’Axite CBRE. Encore mal connu du grand public, l’investissement de bureaux, comme tout placement, comporte en effet une part de risque. Mieux vaut donc être éclairé.
UN CONTEXTE FAVORABLE
- Un rendement supérieur au résidentiel de 3% à 5%
Les principaux intérêts de l’investissement dans des bureaux résident dans son taux de rendement. Celui-ci est supérieur au résidentiel et sa pérennité est liée à la durée ferme des baux. Il faut en effet compter sur un rendement de 4 à 4.5 % pour l’immobilier d’habitation neuf, contre une moyenne de 7% pour l’investissement dans les bureaux. - Des taux d’emprunt très bas : 2 à 3% contre 4 à 5% il y a 10 ans.
- Des marchés boursiers dévalués : « La crise des subprimes et la faillite de Lehman Brothers en 2008 a marqué les esprits. Les cotations mobilières sont dévaluées et les porteurs d’actions cherchent donc à placer leur argent dans une valeur sûre : la “pierre” », analyse Robert di Foggia.
- Des avantages majeurs :
- Des coûts de gestion réduits en raison d’un bail commercial sur longue période
- Une prise en charge des taxes foncières par les locataires (hors loi Pinel)
- Une visibilité de la durée de la location puisque la date de fin du bail est connue
- Une sécurité avec un dispositif légal qui facilite la mise en place de recours en cas d’impayés
- Les travaux d’entretien et de rénovation sont à la charge du locataire (hors loi Pinel)
DES OBJECTIFS VARIES
- Générer des profits immédiats
Prenons l’exemple de particuliers retraités, ayant déjà constitué et protégé leur patrimoine. Dans leur cas, investir dans l’immobilier d’entreprise est un très bon moyen de générer un revenu supplémentaire immédiatement et dans la durée. « Ils investiront alors plutôt dans des bureaux neufs, qui ne nécessitent pas de travaux. Il faut compter sur un rendement entre 6.5 et 7% », précise Robert Di Foggia. Dans ce cas, l’investisseur ne fait pas appel à l’emprunt et ne sera taxé que sur les plus-values. - Préparer sa retraite
En revanche, les particuliers qui cherchent à constituer leur patrimoine et préparer leur retraite investiront plutôt dans des bureaux anciens. Il s’agit cette fois d’un investissement sur le long terme qui permet de lever de la dette pour rembourser les emprunts et la fiscalité. Le placement ne rapportera pas ses fruits de manière immédiate. En revanche, le taux de rendement de l’ancien est supérieur pour s’élever entre 8.5 et 9%. Mais dans ce cas, il faudra prévoir un budget travaux annuel.
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN DIRECT OU EN SOCIÉTÉ ?
- Un investissement en direct rare
« Il est rare qu’un particulier investisse en nom propre dans un bureau. En raison d’un marché peu connu et non maîtrisé, les investisseurs non professionnels préfèrent ne pas s’aventurer sur ce chemin », souligne Robert Di Foggia. - La SCI : une solution classique à revisiter
Il est souvent évoqué de créer une société civile immobilière (SCI), notamment avec des membres de sa famille, pour acquérir un bien professionnel. Mais ce dispositif ne se différencie pas d’un achat en direct si vous optez pour une imposition à l’IR (impôt sur le revenu). En revanche, si vous optez pour l’IS (l’impôt sur les sociétés), les rendements sont répartis entre les associés, en fonction de leur quote-part. Et en cas de vente, ce sera le régime des plus-values immobilières qui sera appliqué. « Attention, la responsabilité de chaque investisseur ne sera identique qu’en cas d’investissement direct, et non limitée. A l’inverse, en cas de placement via une société, la responsabilité sera limitée au capital investit », avertit Robert Di Foggia. - La SCPI pour des revenus réguliers
Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’acheter collectivement des parts. On peut l’envisager à partir de quelques milliers d’euros qui généreront des revenus réguliers. Gérée par une société spécialisée, la SCPI détient et gère plusieurs immeubles. Ceci lui permet de mutualiser les risques et de réduire l’impact des aléas du marché. - L’achat en société : il est toujours possible de créer une société, SARL ou SAS, pour acheter un bien professionnel.
