Le réseau CBRE s’est réuni pour le traditionnel Point Marché en plein cœur de la Cité Internationale de Lyon ce jeudi 29 novembre 2018. Pour cette 4ème édition, les invités ont pu découvrir en avant-première les chiffres clés qui ont composé l’année 2018 en immobilier d’entreprise sur Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Valence. Et pour donner la tendance : 93 collaborateurs sur la Région, plus de 400 transactions, soit quelques 400 000 m² de bureaux et locaux d’activité commercialisés depuis le début d’année ! Et pour parler d’avenir, une table ronde sur le pari de la construction bois a clôturé le rendez-vous.
Sur le marché des locaux d’activité, « il faut retenir que la demande placée globale est en forte progression au 3ème trimestre 2018 (+21% vs 2017), visant un atterrissage à 803 800 m² pour la fin d’année » introduit Gregory Grey-Johnson, directeur A&T Occupier.
Sur Lyon, le marché a performé avec près de 400 000 m² estimés pour la fin d’année, à nuancer cependant avec 2 clés-en-mains de 30 000 m² à Saint-Priest pour ECODIS et 6000 m² à Vénissieux pour le Technicentre SNCF. « Les 245 implantations recensées confirment la stabilité et l’attractivité de notre territoire mais on observe un léger fléchissement sur les demandes supérieures à 1 000 m² » précise Loïc de Villard, directeur CBRE Lyon. Ainsi les 2/3 des transactions lyonnaises se concentrent sur des surfaces de taille inférieure, majoritairement situées entre le Périphérique et l’aéroport de Lyon Saint-Exupéry. L’offre disponible (510 000 m²) se stabilise avec 20 mois de stock à 6 mois dont 10% sont recensées dans des parcs d’activité neufs et la raréfaction en 1ère couronne incite les entreprises à se diriger vers les marchés extérieurs. Lyon reste donc très dynamique mais un début de tension sur le foncier pourrait impacter le marché : le redéveloppement de friches industrielles sera le poumon attendu. « A l’instar de Paris, nous devrions voir se développer à court et moyen termes des bâtiments d’activité à étage en intra-muros permettant de mixer les activités comme le projet d’hôtel logistique sur le port Ed Herriot » présage Loïc de Villard. Sur Grenoble, on note également une hausse des transactions (136 000 m² soit +23%) qui fait chuter le stock disponible (100 000 m²). Il devient de plus en plus difficile de répondre aux demandes des industriels souhaitant s’installer en Isère puisque le stock vieillit d’année en année, s’inscrivant inévitablement en inadéquation avec leurs besoins. Les entreprises quittent le bassin grenoblois pour les départements limitrophes plus à même de répondre à leur recherche. « A court terme, cette pénurie de biens de qualité va certainement engendrer une hausse des loyers ou des prix de vente » indique Hugues de Villard, directeur Axite CBRE Grenoble.
Face à la pénurie, les utilisateurs s’organisent différemment. C’est notamment le cas à Annecy : « on a vu dans un 1er temps des réponses empiriques, essentiellement la prise à bail de locaux complémentaires à proximité du site principal. On a aussi vu des surenchères assez fortes sur des actifs avec à la clé des valeurs de transaction largement au-dessus des valeurs de marché » explique Jean-François BERTHIER, directeur Axite CBRE Annecy. Actuellement, une tendance plus intéressante se fait jour : on reconsidère les besoins de surface grâce aux nouvelles technologies, à l’automatisation et la robotisation puisque les nouveaux outils de production sont moins gourmands en surface au sol. On note également l’apparition d’usines en étage, ainsi que des parkings en ouvrage (silos) pour maximiser l’emprise des surfaces productives. Malgré tout, l’impact est important et on observe un glissement territorial des implantations : « ça a d’abord été le cas pour le transport/messagerie qui s’est éloigné de la proche agglomération ; on a aussi vu des industriels examiner des implantations sur le secteur de Chambéry/Aix-les-Bains. Globalement les chefs d’entreprise font ce qu’ils peuvent pour optimiser leur site avant de recourir à une relocalisation » constate-t-il. L’aire urbaine de Chambéry Grand Lac représente en effet un marché proche de celui du Grand Annecy avec plus de 200.000 habitants. « Il est vrai que notre voisin haut savoyard est très contraint en terme de foncier avec une pression de la promotion résidentielle très forte. Les parcs d’activité savoyards proposent donc des offres parfois plus adaptées » explique Xavier TROILLARD, directeur Axite CBRE Chambéry. De plus, la dynamique locale savoyarde a clairement pour objectif le développement économique. « Cependant, nous avons également des contraintes fortes, avec les montagnes proches, qui laissent peu de terrains plats disponibles. Les offres de foncier sont rares et les prix élevés, pouvant atteindre 150€ HT/m². Cela rend le montage de programme mixtes neufs complexe » conclu-t-il.
La politique volontariste de certaines collectivités locales permet ainsi de soutenir l’activité économique, c’est notamment le cas de Valence-Romans Agglo qui cherche à valoriser son territoire, avec une demande placée qui devrait atteindre les 31400 m² d’ici la fin de l’année. Les 60HA vendus par l’Agglo depuis 4 ans ont en effet permis la concrétisation de constructions de bâtiments d’activité et d’entrepôts (comme les 1360 m² de MonFairePart.com à Lautagne par exemple). Ainsi, en Drôme-Ardèche, il est possible de répondre aux demandes des entreprises endogènes mais aussi exogènes puisque même les bâtiments « anciens » arrivent à trouver preneur. « L’année 2019 devrait surfer sur la vague concernant la demande placée puisque nous avons déjà des démarrages de constructions neuves clés en mains « CEFT PRODEVAL, MARKEM IMAGE » à Rovaltain, « ENEDIS » à Lautagne, des PC et des compromis signés « SOLYSTIC » à Rovaltain, mais je vous en parlerai mieux l’année prochaine » conclu Christine MORET, directrice Axite CBRE Valence.
Le manque d’offres de qualité constitue donc un des principaux freins au développement des marchés : le stock immédiat atteint près de 1,1 M de m² (-3% vs 2017). Alors quelles perspectives pour ces marchés restreints par l’offre ? Les friches industrielles peuvent-elles constituer une réponse pour le secteur ? « Annecy et sa région se caractérisent par un moindre nombre de friches, notamment les friches dites urbaines qui n’existent pratiquement plus ici. En revanche, de nombreux sites industriels périphériques ont fermé et leur avenir, jusqu’alors orienté vers la réutilisation en l’état, est de plus en plus voué à la démolition/reconstruction » précise Jean-François BERTHIER. En effet, la hausse des charges foncières a rendu ce type d’approche économiquement justifiable. C’est probablement là une des solutions pour les utilisateurs voulant se maintenir sur la proche agglomération. En Nord-Isère, l’enjeu est de satisfaire une demande importante de petites et moyennes surfaces. « En 2018, 41% des demandes concernent des locaux d’activité de 300 m² et moins. L’offre correspondante représente moins de 10% du stock total. La solution de diviser des bâtiments de grandes superficies existe mais leur configuration rend souvent l’aménagement délicat, coûteux voire impossible ». Fort heureusement, le Nord-Isère bénéficie d’une réserve foncière encore assez importante pour construire des locaux voire des parcs d’activités adaptés. 2019 devrait ainsi aboutir sur des projets portés par des investisseurs avec une divisibilité plus importante.
Côté bureaux, le marché bénéficie d’un tissu économique régional dynamique avec des secteurs diversifiés, un PIB/hab. supérieur à la moyenne nationale (2ème région après l’Ile-de-France) et un taux de chômage régional à 7,7%. L’attractivité générale s’illustre par une demande placée globale s’élevant à 384 000 m² (+15% vs 2017) et devrait atteindre plus de 490 000 m² d’ici la fin de l’année. Il n’empêche que la demande placée reste disparate. En effet, elle est en baisse pour Grenoble (à noter que 2017 avait compté les clés-en-main de Schneider et d’Orange) mais les quelques 65 000 m² placés restent bien au-dessus de la moyenne décennale (env. 51 000 m²). Même schéma pour Valence (15 100 m² estimés pour 2018) dont la baisse s’explique également par deux clés-en-mains réalisés en 2017 (600 m² pour la SFAM à Romans et 2200 m² à Lautagne) qui viennent fausser les chiffres. « La majorité des demandes placées cette année se situait entre 150 et 800 m². La commercialisation des 4300 m² du bâtiment neuf le M3 s’est faite en une année par exemple » précise Christine MORET. Ce qui reste très préoccupant pour le territoire, c’est la tension sur l’offre les prochains mois à venir. La demande exprimée reste très active, exclusivement orientée vers le neuf ou très récent : « un certain nombre d’entreprises endogènes connaissent une forte croissance nécessitant des surfaces plus importantes et pus modernes afin d’accueillir de nouveaux talents. Des entreprises exogènes sont quant à elles séduites par l’attractivité du territoire or nous n’avons plus de surfaces neuves à proposer ». Et ce ne sera pas le cas avant 2020 au mieux ! Sur Annecy, c’est une très belle année à plus de 30 000 m² placés. Cependant, même phénomène : l’ensemble du stock d’offres neuves disponibles a été absorbé. Il n’y a pas d’opérations attendues avant le 2ème semestre 2020 ! Chambéry bénéficie en revanche de voyants économiques toujours au vert (22 600 m²). L’enjeu des prochaines années sera de rester attentif à ce que l’offre disponible soit maîtrisée sur ce marché très actif en livraisons de programmes neufs. Par exemple, sur Savoie Technolac, c’est près de 12 000 m² de bureaux qui seront libérés en 2019 par EDF. Le cas particulier de Lyon est également intéressant à souligner avec une demande placée élevée (320 000 m²) mais qui varie selon les secteurs : absence d’offres sur Lyon Part-Dieu, équilibre sur les secteurs connectés à Part-Dieu (Confluence, Gerland, La Soie) et de nombreuses offres sur la périphérie.
Pour les perspectives des marchés, tant en termes d’offres futures que d’impact sur les loyers, nous pouvons observer encore une fois que les territoires ne sont pas homogènes. Sur Bourgoin-Jallieu, le peu de livraison neuves attendues conduira tôt ou tard à un phénomène de pénurie. Les quelques 21700 m² d’espaces tertiaires disponibles ne répondent toujours pas aux besoins de superficie et de normes attendus par les entreprises. Sur Valence, malgré l’absence de programmes neufs à venir et la raréfaction des offres, les loyers devraient rester stables. A noter qui plus est que sur Annecy, la très forte tension entrainera la baisse des avantages accordés aux locataires et une hausse potentielle des loyers. Cependant, le neuf a le vent en poupe sur les autres territoires notamment à Grenoble où le succès de la pré-commercialisation des immeubles en blanc devrait inciter les promoteurs à prendre plus de risques. Quant aux loyers prime, ils devraient augmenter pour atteindre 175€/m². A Clermont-Ferrand, de nombreuses offres futures devraient également venir dynamiser le marché (Hôtel Dieu, Enedis, Orange…) tout en garantissant des loyers stables. Enfin sur Lyon, c’est du jamais vu pour cette fin d’année 2018 avec de très bons résultats maintenus (atterrissage prévu à plus de 300 000 m² placés) soutenus par un nombre de transactions supérieur à 600 sur l’ensemble du marché ! 2019 devrait également être une belle année avec de grandes transactions sur la Part-Dieu, Gerland et le Carré de Soie où plusieurs opérations susciteront certainement l’appétit de grands utilisateurs.
Côté investissement, Yves Gourdin (directeur investissement région) nous présente les chiffres en Région Auvergne-Rhône-Alpes. Pour commencer, il est bon de rappeler que 81% des investissements en immobilier d’entreprise sont réalisés en Ile-de-France. Cependant en Régions, le territoire AURA reprèsente près de 40% des investissements réalisés en bureaux. Pour ce qui est des catégories de bien appréciées sur le secteur ; 50% des investissements ont été opérés en bureaux (89% en IDF), 34% en locaux d’activité et 17% en commerces. Au cumul, en 2018, c’est près d’un millions d’euros investi sur le territoire en immobilier de bureaux : 929M€ à Lyon, 36M€ à Grenoble, 6M€ à Clermond-Ferrand et moins de 5M€ sur chacune des villes d’Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry et Valence. A retenir que la plus grosse transaction enregistrée à 87 M€ à la Part-Dieu (Thiers-Lafayette). Pour ce qui est des taux prime, mis à part Lyon (4%) et Grenoble (6,15%), les autres villes culminent autour de 6,75%.
Le rendez-vous s’est clôturé sur l’enjeu de la construction bois : un pari d’avenir ? autour d’une table ronde avec Vanessa GIRAUD de BPI France (senior Investment Director), Didier CAUDARD-BREILLE de DCB INTERNATONAL (Président), Patricia MACIOCIA-WATTEL de GCC Immobilier (Directrice Région Rhône-Alpes) et Jean BOCABEILLE (architecte). Ludovic CHAMBE, directeur du développement durable, initie le débat avec des chiffres frappants : « le secteur du bâtiment (résidentiel et tertiaire) représente à lui seul 44 % de la consommation d’énergie finale en France et 26 % des émissions de gaz à effet de serre. Le bâtiment est donc le premier secteur consommateur d’énergie en France, avant le transport et l’industrie. Et le second secteur émetteur de gaz à effet de serre ». Devant les défis énergétiques à relever, les évolutions réglementaires ont permis de faire évoluer ces dernières années les pratiques de l’ensemble de l’industrie de la construction. L’utilisation du bois, qui exploité durablement, possède quant à lui un bilan carbone quasi neutre. Pour en discuter, un panel composé de promoteurs, architectes et investisseurs de la filière bois en France a tenu à nous faire part de leurs retours d’expériences sur l’utilisation de ce matériau à « faible énergie grise ». Deux exemples de construction :
– Pop-Up > programme mixte à Saint-Etienne : 3000 m² répartis sur 10 étages. Une opération signée GCC, lauréat du concours « Immeuble à vivre bois ». « Nous avons constaté un surcoût de 15% par rapport à une construction béton mais il est certain que nous observerons une baisse avec la structuration de la filière» explique Patricia MACIOCIA-WATTEL, Directrice Région Rhône-Alpes.
– EastWood > 6500 m² développé par DCB dans le quartier du Carré de Soie à Lyon. L’architecte Jean BOCABEILLE, tient à souligner « la qualité d’exécution, la finition de meilleure qualité associée à un chantier plus propre et plus rapide ».