Si vous envisagez de louer un local commercial, il se peut que vous soyez amenés à payer un droit au bail ou un pas-de-porte. Souvent confondus, ces deux notions sont bien distinctes. Dans cet article, nous vous expliquons la différence entre ces deux termes incontournables de l’immobilier commercial.
Bienvenue dans notre guide complet pour comprendre le droit au bail et le pas-de-porte. Si vous êtes propriétaire d’un local commercial ou bien que vous envisagiez de devenir locataire, la maîtrise de ces concepts est essentielle. Dans cet article, nous explorerons en détail ces notions clés du monde de l’immobilier commercial, en mettant l’accent sur leur signification, leurs implications et leur impact fiscal sur les parties prenantes. Préparez-vous à acquérir une compréhension approfondie de ces termes cruciaux, car ils jouent un rôle essentiel pour une prise de décisions éclairées dans le domaine de l’immobilier commercial.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un droit au bail ?
- Comprendre le pas-de-porte ou le droit d’entrée
- Quelle est la procédure pour céder un droit au bail ?
- Quelles sont les conséquences du droit au bail sur les locataires et le propriétaire ?
- Comment encadrer un droit au bail ?
- Quel est le rôle du pas-de-porte ?
Définitions
Qu’est-ce qu’un droit au bail ?
Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. Il s’applique lorsqu’un locataire décide de ne pas résilier son bail commercial, mais de le transférer à un nouveau locataire pour la durée restant à courir, en échange d’une indemnité. Le droit au bail sera donc versé au locataire sortant et son prix sera librement fixé entre les parties. On considère qu’il a une valeur patrimoniale.
Que signifie le pas-de-porte ou droit d’entrée ?
Nommé également droit d’entrée, le pas-de-porte peut être demandé par le propriétaire lors de la conclusion du bail commercial. Il s’agit d’un droit d’entrée pour que le locataire puisse occuper les locaux. Son montant, librement fixé par le bailleur, est généralement équivalent à 3 et 6 mois de loyer, mais reste parfaitement libre et contractuel. C’est le prix à payer, estimé par le bailleur, pour l’accès à un emplacement jugé à bon potentiel commercial.
Fonctionnement
Quelle est la procédure pour céder un droit au bail ?
- Rédiger un contrat de cession du bail commercial ou un avenant au contrat de bail commercial
- Informer le propriétaire par acte extra judiciaire d’un commissaire de justice et obtenir son accord si ce dernier est prévu au bail
- Réaliser un état des lieux entre le locataire sortant et le propriétaire
- Enregistrer la vente du droit au bail au service des impôts des entreprises SIE du lieu d’emplacement du local commercial dans un délai d’un mois suivant la signature de la cession
Quelles sont les conséquences du droit au bail sur les locataires et le propriétaire ?
- Pour locataire entrant : il bénéficie des clauses préalablement négociées dans l’ancien bail, comme un loyer inférieur aux valeurs de marché, ainsi que du droit au renouvellement du bail, ou à défaut d’une indemnité d’éviction.
- Pour le locataire sortant : il est libéré de ses obligations en cédant son droit.
- Pour le bailleur : les conditions du bail commercial demeurent inchangées
Comment encadrer un droit au bail ?
Le propriétaire peut insérer une clause d’interdiction de cession du droit au bail lors de la rédaction du contrat de bail commercial, pour éviter d’avoir un locataire non choisi. En revanche, il ne pourra en aucun cas interdire la cession du droit au bail dans le cadre de la vente du fonds de commerce. Le bailleur peut également avoir inséré dans le bail d’origine un droit de préemption, ce qui est parfaitement légal.
Quel est le rôle du pas-de-porte ?
Dans les cas de figure les plus fréquents, il est considéré comme un supplément de loyer. Il permet ainsi au propriétaire de se protéger des hausses de loyers qui ne suivent pas la progression de la valeur locative réelle de son bien, durant la période de location. Il sera pris en compte dans l’évaluation du loyer lors de son renouvellement.
Dans certains cas, le pas-de-porte est envisagé comme une indemnité versée en contrepartie de la propriété commerciale ou d’avantages commerciaux sans liens avec le loyer. Dans ce cas, si le propriétaire souhaite évincer le locataire en place, il devra lui verser une indemnité compensatoire. Il est aussi possible que le pas-de-porte soit de nature mixte, agissant à la fois comme un supplément de loyer et une indemnité.
Le champ d’application attribué au pas-de-porte devra être clairement énoncé dans le bail par une clause spécifique. À défaut, en cas de conflit, les juges chercheront à déterminer l’intention commune des parties. Dans la plupart des cas, le pas-de-porte sera considéré comme un supplément de loyer.
Conséquences fiscales du droit au bail et du pas-de-porte
Fiscalité de la vente d’un droit au bail : quelles sont les répercussions pour les locataires ?
Le montant de la vente du droit au bail est imposable pour le locataire sortant (hors droits d’enregistrement) et il est pris en compte dans le calcul du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les plus-values sont également imposées, si le locataire sortant avait acquis ce droit.
Concernant le nouveau locataire, il est assujetti aux droits d’enregistrement et le droit au bail est inscrit à l’actif du bilan comme immobilisation incorporelle non amortissable fiscalement.
Nos conseils en +
- Même si le bail ne proscrit pas explicitement la cession, informer le propriétaire reste impératif.
- La cession de droit au bail doit également être communiquée aux créanciers enregistrés sur le fonds de commerces.
Quelle est l’Incidence du pas-de-porte sur la fiscalité du bailleur et des locataires ?
Tout dépend de sa nature. Si le pas-de-porte s’apparente à un supplément de loyer, il est imposable pour le bailleur. Il devra le déclarer sur ses revenus fonciers, BIC ou IS. Il sera en plus soumis à la TVA, si le loyer du bail y est lui-même assujetti. En revanche, pour le locataire, le pas-de-porte est une charge déductible de ses bénéfices. La déduction sera étalée sur une période au minimum aussi longue que la durée du bail.
Par contre, si le pas-de-porte est envisagé comme une indemnité, le bailleur ne sera soumis à aucune imposition. En revanche, il sera inscrit à l’actif du bilan pour le locataire, car il correspond à un élément incorporel non amortissable. C’est-à-dire que le locataire ne pourra ni le déduire, ni l’amortir.
Découvrez notre infographie qui résume les notions essentielles à retenir sur le droit au bail et le pas-de-porte
Comprendre la différence cruciale entre le droit au bail et le pas-de-porte est essentiel pour tout projet immobilier commercial. En saisissant ces concepts fondamentaux, vous serez mieux préparés à aborder vos démarches en toute confiance, en maîtrisant les aspects financiers et fiscaux inhérents à l’immobilier commercial.