Vous avez (peut-être) entendu parler de la mesure limitant la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) votée dans le cadre de la loi visant à protéger le pouvoir d’achat des Français (article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022). Si vous êtes passé à côté de cette information, nous vous expliquons les caractéristiques et particularités de ce plafonnement.
Limiter l’impact de l’inflation
Depuis l’été 2021, l’inflation à fait un retour en force après plusieurs années de modération. Entre concurrence de l’e-commerce et crise sanitaire, les locataires de commerces n’ont pas été épargnés. Ils font à ce jour face à une hausse des coûts globale, qui menace dorénavant le pouvoir d’achat et les marges bénéficiaires des commerçants.
C’est dans ce contexte et dans une volonté de protéger les petites et moyennes entreprises que l’indice des loyers commerciaux est actuellement plafonné à 3,5%. Cette mesure s’applique pour une période de quatre trimestres, depuis le 2e trimestre 2022, afin que tous les baux des PME soient concernés, quel que soit leur trimestre de rattachement.
L’ensemble des PME est concerné, c’est-à-dire les entreprises qui emploient moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros. Elles doivent impérativement être indépendantes et justifier d’un bail commercial. L’ILC plafonné intervient alors pour les cas de figure suivants :
- les révisions automatiques dans le cas d’application d’une clause d’échelle mobile au vu du trimestre sur laquelle la revalorisation annuelle est adossée
- les révisions triennales demandées par l’une des parties (preneur ou bailleur)
- le calcul du plafonnement de la révision du loyer lors d’un renouvellement de bail
Le plafond de 3,5% s’applique uniquement sur contrats dont les révisions sont soumises à l’indice des loyers commerciaux, il ne concerne donc pas, à ce jour, les autres indices de révision tels que l’indice des coûts à la construction (ICC) ou l‘indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Une méthode de calcul inchangée
Il est bon de noter que cette mesure n’implique pas pour autant un changement de méthode pour le calcul de l’ILC, qui a déjà évolué en mars 2022. Pour rappel, comme l’énonce l’article 1er du décret du 4 novembre 2008, l’ILC est constitué “d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve, et de celle du chiffre d’affaires du commerce de détail.” Cela correspond plus précisément à 50% l’indice des prix à la consommation (IPC), 25% l’indice du coût de la construction (ICC) et 25% l’indice du chiffre d’affaires de vente du commerce de détail (ICAV).
Bonne nouvelle, une mention « anti-rattrapage » prévoit expressément que les révisions de loyers ultérieures ne pourront pas prendre en compte la partie supérieure à la révision de 3,5% pour calculer les futurs loyers : le plafonnement sera donc définitif sur la période protégée !