Quand les biens à la vente se raréfient et que la fiscalité s’alourdit, mieux vaut louer ses locaux que les acheter. Sauf à accepter une prise de risque importante pour son business. Faut-il aller jusque là ?
- Seulement 20% de biens à la vente
Première raison de louer : il y a beaucoup plus de bureaux et de locaux d’activités disponibles. « En Rhône-Alpes, le marché comporte environ 80% de biens en location et 20% à la vente » estime Jean-François Berthier, de l’agence Axite CBRE d’Annecy.
Tout irait bien si la région regorgeait de bureaux et de locaux d’activité neufs. Or, sur le terrain, c’est plutôt la pénurie : les entreprises ont du mal à se loger, surtout si elles ont des attentes très précises. Le dirigeant qui exclut la location se condamne à attendre longtemps et risque de compromettre son business.
« J’ai en tête l’exemple d’un dirigeant qui voulait acheter dans une petite zone d’activité pour ouvrir un restaurant, raconte Jean-François Berthier. Il a refusé un bâtiment idéal, mais proposé à la location. Un concurrent direct a accepté de louer et lui a pris le marché… »
- La fiscalité devient dissuasive
Il faut maintenant 30 ans pour revendre un bâtiment en échappant à la lourde imposition des plus-values. 30 ans, pour un bâtiment, c’est très long : impossible d’échapper à des travaux d’entretien, de réparation, de remise aux normes etc.
Cette fiscalité alourdie réduit donc fortement les chances de sortir avec une plus-value confortable. De plus, elle a tendance pour l’instant à gripper le marché : les dirigeants qui comptaient vendre après 15 ans ou plus de détention retardent leur décision. Ce qui réduit encore le nombre de biens à la vente.
- Où en sera votre société dans cinq ans ?
Quand on achète des locaux, le bon sens commande de prévoir un peu grand pour ne pas se trouver rapidement à l’étroit. Mais aujourd’hui, quelle société est capable de se projeter à 3 ou 5 ans ? Autre considération, le dirigeant qui achète doit apporter 20 à 30% du prix car les banques ont durci leurs conditions. Faut-il immobiliser de l’argent en période de crise alors que l’entreprise peut en avoir besoin pour innover ou encaisser un coup dur ?
La réponse de beaucoup de dirigeants : acheter des locaux un peu « justes », qui deviennent trop petits dès que l’entreprise grandit. Les salariés manquent de place, les salles de réunion se font rares, les espaces de rangement saturent… Pas idéal pour bien travailler.
- Acheter des locaux professionnels, oui… mais pas pour son entreprise
Faut-il arrêter d’investir dans l’immobilier d’entreprise ? Surtout pas ! Il reste un très bon placement de rendement (8 à 10% pour les bureaux par exemple), et un outil de diversification si on a déjà misé sur la Bourse ou le logement.
Mais vouloir acheter les locaux de sa propre société, c’est mélanger ses intérêts patrimoniaux privés et son business.
Or, rappelons-le, on choisit des locaux professionnels parce qu’ils sont bien situés, qu’ils reflètent l’image de la société, qu’ils sont pratiques et confortables pour les salariés, qu’ils peuvent s’adapter à une croissance de l’activité.
« Si en plus ils sont disponibles à l’achat, c’est la cerise sur le gâteau, commente Jean-François Berthier. Mais ce scénario idéal devient très rare. De plus, il ne convient qu’à des sociétés à maturité, capables de prévoir leur devenir à 5 ou 10 ans. »
Alors, si vous devez déménager en 2017, raisonnez business, seulement business. Et si vous optez pour la location, rien ne vous empêchera d’investir dans des bureaux ou des locaux d’activité que vous louerez à d’autres. Vous aurez sans doute fait le meilleur choix, pour vous et pour votre société.