Si vous voulez vendre votre local commercial, il est essentiel de connaître sa valeur sur le marché, qu’il soit vide ou occupé par un locataire. Pour ceux qui ne sont pas des experts en la matière, la méthode la plus simple pour obtenir une évaluation précise, consiste à vous entourer d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise. D’une part, vous obtiendrez une évaluation en adéquation avec la réalité du marché, d’autre part, vous pourrez bénéficier de conseils avisés pour le valoriser dans le but d’augmenter son prix. Dans cet article, nous vous dévoilerons tous les conseils indispensables pour estimer la valeur de votre local commercial.
Différencier les murs et le fonds de commerce
Beaucoup confondent murs et fonds de commerce. On ne les blâme pas, le distinguo n’est pas évident à faire. Dans le cas d’une estimation, il est crucial de bien comprendre la différence. Le fonds de commerce est exploité par un professionnel qui occupe le local en tant que locataire. Selon la jurisprudence, le fonds de commerce correspond à “ l’ensemble des éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et incorporels (clientèle, compétences du personnel, droit au bail, nom commercial, etc.), affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle”. Autrement dit, vendre un fonds de commerce consiste à céder l’ensemble des éléments qui en constitue la valeur. En revanche, les murs commerciaux appartiennent à un propriétaire qui pourra, dans le cadre d’un investissement locatif, les louer à un locataire pour y exercer son activité commerciale.
Prendre en compte les bons critères pour obtenir la bonne estimation des murs commerciaux
Pour estimer la valeur d’un local commercial, il ne suffit pas de se baser sur le prix au mètre carré d’un quartier, comme pour un logement. Les critères entre les acheteurs d’immobilier résidentiel et professionnel différent. Dans un premier temps, il est primordial d’évaluer l’environnement commercial, car la situation géographique peut considérablement influencer la valeur d’un local commercial. Inutile de préciser qu’un local bien situé trouvera plus facilement un acquéreur. Vous devrez également bien penser à vous renseigner sur les activités autorisées à s’installer. En effet, des restrictions peuvent s’appliquer dans certaines copropriétés, de même que sur certains secteurs. Une fois ces éléments pris en compte, il vous restera à étudier l’offre disponible sur le marché. Selon l’état du stock, votre commerce suscitera plus ou moins l’intérêt des acquéreurs potentiels. Enfin, vous pourrez procéder à l’analyse des différents critères liés au local, tels que :
- sa surface totale (surface réelle et surface pondérée),
- le type de commerce qu’il peut accueillir,
- ses équipements,
- son accessibilité et sa visibilité,
- son état,
- sa performance énergétique,
- sa rareté.
Dans le cas d’un investissement locatif, d’autres éléments feront varier le prix :
- La rentabilité du local : pour cela, il est nécessaire d’évaluer le montant du loyer, le degré des charges et la surface commerciale des locaux.
- L’occupation actuelle du bien : la valeur sera influencée par la qualité du locataire en place. Et cerise sur le gâteau, le nouveau propriétaire n’aura pas à chercher un locataire.
Calculer la rentabilité d’un local professionnel
Pour déterminer la rentabilité, il faut prendre en compte le coût d’acquisition du local ainsi que le loyer brut annuel. Vous pouvez réaliser le calcul de la façon suivante : multiplier par 100 le montant du loyer annuel et diviser ce résultat par le prix d’achat. Cependant, afin d’obtenir une rentabilité nette, il est conseillé de prendre en compte l’intégralité des frais liés à l’acquisition du bien. Il s’agit des frais de notaire, de l’agence, du crédit souscrit et des éventuels travaux. Il convient également de tenir compte des frais d’entretien et de gestion du bien. La rentabilité est un indicateur essentiel pour déterminer la faisabilité de la vente du bien à un investisseur.
Déterminer la valeur locative d’un local commercial
Dans le cadre d’un bien commercial, la valeur locative correspond au montant du loyer qu’il pourrait générer en fonction des tendances du marché. Contrairement au loyer fixé dans le contrat de location initial, la valeur locative est sujette à des fluctuations en fonction de l’évolution de l’environnement économique et commercial. Elle peut aussi comporter des suppléments de loyer, tels que le pas-de-porte ou le droit au bail. Pour estimer la valeur locative d’un local, il convient d’ajouter 10 % du montant de la cession (Droit au Bail ou pas de porte) au loyer annuel et de diviser le résultat par la surface pondérée. Cette estimation donne ainsi une valeur au mètre carré.
Pourquoi utiliser la pondération pour estimer un local commercial ?
Il faut fréquemment prendre un compte la pondération de manière à réaliser l’estimation d’un local commercial. Il s’agit d’une technique qui consiste à attribuer une valeur à chaque zone du local en fonction de son importance et de son usage. Son objectif est de restituer une valeur plus précise du loyer qui n’est parfois pas mesurable physiquement, en fonction des spécificités propres au local. Elle dépend donc de plusieurs critères :
- L’emplacement géographique du bien. Une boutique avec une vitrine sur une rue passante aura une valeur locative plus élevée que la même boutique sans vitrine ou sur une rue moins passante.
- Sa situation dans l’immeuble. Une boutique en rez-de-chaussée aura plus de valeur qu’un commerce en mezzanine et ce même si la surface en mètres carrés bruts est similaire.
- Ses caractéristiques : sa surface totale, mais aussi les surfaces dédiées à l’accueil du public, le stockage…. Plus elles sont importantes, plus la surface pondérée augmente. Le nombre de vitrines, de façades…
- Sa conformité avec les normes, notamment celles du code du travail.
- Les équipements mis à disposition du futur locataire.