Lorsque vient le moment de louer un local professionnel, le choix du bail est une étape cruciale. Trois options s’offrent à vous, chacune répondant à des besoins spécifiques : le bail commercial classique 3-6-9, le bail professionnel, le bail de courte durée et le bail mixte.
Décryptons ensemble ces possibilités pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Bail commercial : pour quel type d’activité ?
Le bail commercial classique 3-6-9 s’adresse à toute entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou assimilée.
La caractéristique distinctive majeure de ce bail réside dans sa durée minimale de neuf ans, avec la possibilité de résiliation à l’initiative du locataire à chaque échéance triennale, sous réserve d’un préavis minimum de six mois.
Le loyer, soumis à indexation annuelle en cas d’accord dans le bail, suit les fluctuations de l’indice trimestriel du coût de la construction, mais plus souvent de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Il est important de souligner que le droit au renouvellement est acquis à l’expiration du bail 3-6-9, mais n’est pas automatique du point de vue formel. Pour rappel, le droit au renouvellement permet au locataire de continuer à utiliser les locaux pour son activité une fois l’échéance passée. Si les conditions sont remplies, le propriétaire propose le renouvellement du bail ou le locataire peut en faire la demande.
En cas de prolongation tacite au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer n’est plus en vigueur, et le montant de la location est établi en fonction de la valeur locative.
En cas de désir du bailleur de récupérer le local, une indemnité d’éviction peut être versée au locataire. Cette indemnité, généralement équivalente à la valeur du fonds de commerce ou au droit au bail, peut être supérieure en raison de circonstances particulières.
En signant le bail commercial, le locataire va alors s’engager à respecter les obligations suivantes :
- payer le loyer
- entretenir les locaux
- utiliser les lieux conformément à leur destination
- restituer le local dans l’état auquel il a été loué à l’origine
Il en va de même pour le bailleur, il a le devoir de :
- délivrer un local en bon état d’usage
- respecter le plafonnement des loyers
- réaliser les travaux nécessaires
- assurer l’usage paisible du local
Que doit contenir un contrat de bail commercial ?
Qu’est-ce que le bail professionnel ?
Le bail professionnel s’avère être l’option idéale pour toutes les activités non commerciales, notamment destiné aux professions libérales.
Le bail professionnel présente une durée minimale de six ans, avec la particularité d’une reconduction tacite à l’issue du contrat. Cela signifie que seul le bailleur prend la décision de renouveler ou non le bail. De plus, le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Comme aucune forme spécifique n’est requise, il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou contresigné par un avocat.
Pour plus de flexibilité, le locataire peut résilier le bail à tout moment. Cependant, la partie prenante à cette décision doit respecter un préavis de six mois, notifiant son intention par courrier recommandé avec accusé de réception ou par huissier.
Une distinction importante réside dans l’absence de droit au renouvellement pour le locataire. Contrairement au bail commercial, le bailleur peut donner congé à l’issue des six années, sans être tenu de verser une indemnité au locataire.
Que contient le contrat de bail professionnel ?
Le bail professionnel ne bénéficie d’aucun statut spécifique, laissant ainsi les parties libres de fixer son contenu. Cependant, certaines informations cruciales doivent être incluses, conformément aux standards des contrats de location. Ces éléments comprennent notamment :
En outre, le bailleur doit annexer au contrat de location trois diagnostics obligatoires, assurant la transparence et la sécurité des deux parties :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui fournit des détails sur les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, etc. Informe sur la consommation énergétique d’un local et a une validité de 10 ans
- Le diagnostic amiante est un document indiquant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un local.
- L’état des risques et pollutions (ERP) permet d’identifier les risques environnementaux et les pollutions potentielles autour d’un local ou d’un terrain, afin de protéger le futur acquéreur ou locataire. Il reste valide 6 mois à partir de la signature du contrat
En optant pour un bail professionnel, les parties bénéficient ainsi d’une marge de manœuvre dans la définition des termes du contrat tout en garantissant la prise en compte des aspects légaux et sécuritaires inhérents à la location immobilière.
Quelle différence entre un bail commercial et professionnel ?
Alors que le bail professionnel ne s’adresse qu’aux professions dites libérales, le bail commercial est accessible depuis 2008 à de nombreuses activités en dehors des bénéficiaires historiques (les entreprises immatriculées au registre du commerce et des sociétés). Cependant, les autres catégories non éligibles de fait doivent pour y accéder exercer une option avec mention expresse au bail.
Lorsqu’on compare le fonctionnement du bail professionnel au bail commercial, plusieurs différences significatives se dévoilent, influençant la rédaction du contrat, la révision du loyer, la sous-location, et la cession du bail.
- Rédaction du bail : Un point crucial réside dans la rédaction du contrat. Alors que le bail professionnel est impérativement rédigé par écrit, le bail commercial, bien que fortement recommandé sous cette forme, ne l’exige pas obligatoirement.
- Sous-location : Dans un bail commercial, l’entrepreneur ne peut sous-louer le local que si une clause spécifique le prévoit. À l’inverse, avec un bail professionnel, le locataire peut sous-louer, sauf si une clause explicite du contrat l’interdit.
- Cession de bail : La cession de bail est généralement autorisée dans le cadre d’un bail professionnel, bien qu’elle puisse être interdite totalement ou partiellement si mentionnée dans le contrat. Pour le bail commercial, la transmission est autorisée lorsqu’elle intervient dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel, ou artisanal. Cependant, les modalités de cette cession peuvent être encadrées.
- Révision du montant du loyer : Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut légalement être révisé à la fin de chaque période triennale ou à tout moment si une clause d’échelle mobile est mentionnée. En revanche, pour un bail professionnel, aucune révision n’est automatique, sauf si une clause spécifique est incluse lors de la rédaction du bail.
- Calcul de la révision du loyer : En ce qui concerne le calcul de la révision du loyer, le bail professionnel utilise l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), les locaux étant généralement à destination de bureaux. En revanche, pour le bail commercial, l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) peut aussi s’appliquer.
Ces nuances soulignent l’importance de choisir le type de bail en fonction des besoins spécifiques de l’entreprise, en prenant en considération les distinctions notables dans les obligations et les possibilités offertes par chacun.
Allier habitation et activité professionnelle grâce au bail mixte
Le bail mixte s’impose comme la solution idéale pour les artisans et les professions libérales, offrant une alliance harmonieuse entre espace de travail et lieu de résidence.
Ce contrat concerne la location conjointe d’un local professionnel et d’une habitation au sein d’un même bâtiment, permettant ainsi de louer des bureaux à proximité immédiate du domicile. Pour profiter pleinement des avantages de ce régime, il est essentiel que l’habitation soit utilisée à titre de résidence principale.
La durée du bail mixte dépend du statut du propriétaire. Si celui-ci est une personne physique, une indivision ou une SCI entre parents, le bail a une durée de trois ans. En revanche, si le bailleur est une personne morale, la durée s’étend à six ans.
Le locataire a la faculté de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois. Ce congé doit être notifié par courrier recommandé avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Dans le cadre du bail mixte, le locataire bénéficie du droit au renouvellement pour une période identique à la première. Cependant, le propriétaire peut refuser ce renouvellement pour des raisons spécifiques, notamment en cas d’inexécution des obligations du locataire, de vente du logement, ou de reprise du bien par le bailleur ou un membre de sa famille.
En bref, le bail mixte se positionne comme une alternative stratégique, offrant une combinaison équilibrée entre vie professionnelle et personnelle, tout en respectant les réglementations encadrant les relations locatives.
Bail précaire ou bail dérogatoire : attention à ne pas confondre !
Le bail précaire, souvent appelé par erreur bail dérogatoire, offre une solution adaptée à la location temporaire d’un local professionnel. Plongeons dans les subtilités de cette option conçue pour des situations spécifiques.
Le bail précaire, encadré depuis 2014 par la loi dite PINEL, est un bail sans durée ni date certaine, car ces dernières ne dépendent pas de la volonté des parties (bailleur et locataire) mais de circonstances extérieures. Par exemple, dans le cas d’une location devant intervenir dans un immeuble voué à être démoli pour une opération d’urbanisme à la date encore inconnue au moment de la signature du bail. La fin du bail précaire est déterminée par la survenance de l’événement qui dicte la précarité de la location. En pratique, ce bail est peu usité.
Le bail dérogatoire, par nature, permet de déroger au régime habituel du bail commercial, pour répondre à des circonstances particulières. Son application requiert une exclusion explicite du régime commun par les parties concernées, c’est-à-dire le bailleur et le locataire, qui bénéficient de formalités simplifiées pour écarter les règles conventionnelles.
La durée totale du bail dérogatoire est limitée à trois ans maximum. Il est envisageable de prévoir plusieurs périodes renouvelables, par exemple, jusqu’à trois fois un an.
Il est important de souligner que la durée est ferme pour les deux parties, locataire et propriétaire, et qu’aucun congé anticipé n’est envisageable. Le locataire ne dispose pas du droit au renouvellement à la fin du bail dérogatoire. À l’expiration du contrat, il prend définitivement fin. Le propriétaire pourra utilement notifier au locataire un courrier de congé un mois avant la date de terme du contrat.
Dans l’éventualité où le locataire demeure dans les lieux un mois après la fin du bail dérogatoire, sans intervention du propriétaire dans un délai d’un mois après son échéance, l’entreprise bénéficie automatiquement d’un bail commercial. Cette transition facilite la continuité des activités, offrant une solution fluide pour l’entreprise évoluant d’une phase temporaire à une perspective plus pérenne.
Pour vous guider à travers ce processus complexe, nos consultants CBRE Axite sont disponibles pour répondre à vos questions. N’hésitez pas à les solliciter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans votre recherche du local idéal.